Ile kosztuje budowa domu w 2025 roku w Polsce? Trzy warianty i przykładowe kalkulacje

Wprowadzenie

Budowa domu jednorodzinnego to ogromne przedsięwzięcie finansowe, a koszty budowy w 2025 roku nadal utrzymują się na wysokim poziomie. Po okresie gwałtownych wzrostów cen materiałów i usług budowlanych w latach 2021–2023, obecnie sytuacja nieco się stabilizuje​. W praktyce jednak wzniesienie domu “pod klucz” (czyli z pełnym wykończeniem) może kosztować kilkukrotnie więcej niż jeszcze kilka lat temu. W tym artykule przyjrzymy się, ile trzeba zapłacić za budowę domu w stanie deweloperskim w 2025 roku, analizując trzy różne warianty budynków jednorodzinnych: parterowy, piętrowy oraz szkieletowy. Wyjaśnimy także, co dokładnie obejmuje stan deweloperski, jak dużą część wydatków stanowi robocizna i jak aktualne ceny materiałów wpływają na finalny koszt inwestycji. Na koniec przedstawimy orientacyjne kalkulacje dla przykładowego domu o powierzchni około 120–140 m² dla każdego z tych wariantów.

Każdy inwestor planujący budowę domu chce oszacować budżet i zrozumieć, z czego wynikają poszczególne koszty. Rozkład wydatków bywa różny w zależności od technologii budowy i projektu domu. Dom parterowy będzie miał inny układ kosztów (np. większy dach) niż dom piętrowy, a dom w systemie szkieletowym oznacza odmienne materiały i krótszy czas realizacji niż tradycyjny murowany. Poniżej omawiamy kluczowe czynniki wpływające na koszt budowy i prezentujemy praktyczne zestawienia kosztów, które pomogą zaplanować inwestycję.

Koszt robocizny a całkowity koszt budowy

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na koszt budowy domu jest cena robocizny, czyli stawek, jakie płacimy ekipom budowlanym za wykonanie prac. Udział kosztów pracy w całkowitej cenie budowy jest bardzo duży – szacuje się, że stanowi on od około 30% do nawet 50% wszystkich wydatków​. Oznacza to, że niemal połowa pieniędzy wydawanych na budowę domu może trafiać do fachowców i wykonawców za ich pracę, a nie bezpośrednio na zakup materiałów. W ostatnich latach to właśnie koszty pracy rosły najszybciej – według danych Sekocenbud, indeks cen usług budowlanych wzrósł o 12,3% między IV kwartałem 2023 a IV kwartałem 2024​. Dla porównania, ceny materiałów budowlanych w tym samym okresie praktycznie się nie zmieniły (a wręcz minimalnie spadły, o czym dalej). Rosnące płace w budownictwie oznaczają, że wyceny ekip budowlanych w 2025 roku są wyższe – niezależnie od tego, czy chodzi o murarzy, cieśli, dekarzy czy instalatorów.

Wysoki koszt robocizny sprawia, że przy wielu pracach budowlanych to właśnie praca, a nie materiał, jest droższa. Na przykład ułożenie tynków wewnętrznych na ścianach domu (ok. 360 m² powierzchni tynkowania) może kosztować około 14 tys. zł za samą robociznę, podczas gdy koszt materiału (gotowej zaprawy tynkarskiej) to ok. 9 tys. zł. Podobnie bywa z innymi pracami: montaż parapetów okiennych bywa droższy niż zakup samych parapetów, ułożenie glazury to często wyższy koszt robocizny niż płytek itd. Świadczy to o tym, jak cenny stał się doświadczony fachowiec na rynku – jego praca potrafi przewyższyć wartość wykorzystanych materiałów.

Oczywiście, udział robocizny w kosztach może się różnić w zależności od tego, jak budujemy. Jeśli inwestor część prac wykonuje systemem gospodarczym (samodzielnie lub z pomocą znajomych), może zaoszczędzić na płaceniu ekipie. Jednak większości kluczowych etapów – jak murowanie ścian konstrukcyjnych, wykonanie dachu czy instalacji – i tak nie obejdziemy się bez zatrudnienia specjalistów. Stawki wykonawców w 2025 roku różnią się w zależności od regionu Polski – najwyższe są w dużych miastach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto), a nieco niższe w mniejszych miejscowościach. Przykładowo, cena murowania ścian z bloczków silikatowych lub pustaków to rząd kilkudziesięciu złotych za metr kwadratowy samej robocizny (zwykle ok. 40–70 zł/m² w zależności od regionu i grubości muru). Wykonanie dachu (robocizna ciesielsko-dekarska) również jest liczone od metra – typowo od ~50 zł do ponad 100 zł/m² powierzchni dachu, zależnie od stopnia skomplikowania konstrukcji. Te stawki mogą wydawać się wysokie, ale mają odzwierciedlenie w umiejętnościach i czasie pracy ekip budowlanych, a także wzroście kosztów ich działalności (paliwo, sprzęt, ubezpieczenia).

Podsumowując, koszt pracy ludzi na budowie w 2025 roku ma ogromny wpływ na finalny koszt domu. Inwestorzy powinni brać pod uwagę, że przy stabilizujących się cenach materiałów to właśnie rosnąca robocizna może „podnieść” kosztorys. W kolejnych sekcjach omówimy aktualne poziomy cen zarówno pracy, jak i materiałów, by lepiej zrozumieć strukturę wydatków.

Ceny materiałów i usług budowlanych w 2025 roku

Materiały budowlane w 2025 roku na szczęście nie drożeją już tak gwałtownie, jak w poprzednich latach. Według danych Grupy PSB na początek 2025 roku średnie ceny materiałów były nawet o około 0,3% niższe niż na początku 2024​. Oznacza to w praktyce stagnację – po okresie pandemicznych zawirowań i skoków cen rynek nieco się uspokoił. W poszczególnych kategoriach odnotowano drobne spadki i wzrosty cen: potaniały m.in. materiały do wykończeń i suchej zabudowy (o około 5% rok do roku), a także pokrycia dachowe i rynny (o ok. 4%)​. Z kolei minimalne wzrosty cen dotknęły takie produkty jak cement i wapno oraz materiały drewnopochodne – np. płyty OSB – i drewno konstrukcyjne (tu podwyżki rzędu 3% r/r)​. Ogólnie jednak ceny większości podstawowych materiałów, jak pustaki, cegły, stal zbrojeniowa, materiały izolacyjne czy styropian, utrzymują się na poziomie zbliżonym do zeszłorocznego. Można więc założyć, że budujący dom w 2025 roku nie zapłaci znacząco więcej za materiały niż zapłaciłby w 2024 – a w niektórych przypadkach wręcz nieco mniej.

Warto spojrzeć na konkretne przykładowe ceny materiałów budowlanych w 2025 roku. Przykładowo, pustak ceramiczny (np. typu U, popularny do wznoszenia ścian) kosztuje w hurtowniach średnio około 8–9 zł za sztukę, bloczek betonu komórkowego (Suporex/YTONG) ok. 9–11 zł/szt (w zależności od wymiarów i gęstości). Cement portlandzki (workowany 25 kg) to wydatek rzędu 20–25 zł za worek w cenach detalicznych, a tona stali zbrojeniowej (pręty) utrzymuje się w granicach 3500–4000 zł. Za popularną blachodachówkę na dach zapłacimy ok. 50–60 zł/m² (materiał), a dachówka ceramiczna wysokiej klasy może kosztować 100–120 zł/m². Okno PVC o standardowym rozmiarze (np. 150×150 cm, 3-szybowe) to koszt mniej więcej 1000–1200 zł za sztukę, a drzwi zewnętrzne do domu jednorodzinnego – od 3000 zł za najprostsze do nawet 8000–10000 zł za drzwi premium z montażem. Oczywiście, są to uśrednione kwoty – rzeczywiste ceny mogą być niższe przy korzystnych rabatach lub wyższe dla markowych produktów z górnej półki.

Jeśli chodzi o ceny usług budowlanych (robocizny) w 2025, to jak wspomniano wcześniej, wzrosły one znacznie w ostatnim czasie. Aby zobrazować poziom stawek, warto podać kilka orientacyjnych cen za usługi (dane uśrednione dla całej Polski). Za malowanie ścian wewnętrznych zapłacimy ok. 7–8 zł/m² (tylko robocizna, farba po stronie inwestora)​. Tynkowanie tradycyjne cementowo-wapienne kosztuje średnio 40–50 zł/m² (robocizna), a tynk gipsowy ok. 30–40 zł/m², ponieważ jest łatwiejszy do położenia. Układanie glazury (płytek ceramicznych) to wydatek rzędu 50–60 zł/m² samej pracy​ – przy czym skomplikowane wzory czy małe płytki mogą podnosić cenę. Wykonanie instalacji elektrycznej w domu jednorodzinnym wycenia się często na podstawie liczby punktów (gniazdek, włączników, lamp) – typowa stawka to ok. 60–80 zł za punkt lub około 35–40 zł/m² powierzchni domu​. Podobnie instalacja wodno-kanalizacyjna i centralnego ogrzewania (CO) potrafi kosztować łącznie ok. 150–250 zł/m² domu (licząc kompletnie rozprowadzenie rur, montaż ogrzewania podłogowego lub grzejników, kotła/pompy ciepła itp.). Wreszcie wspomniane już prace ciesielsko-dekarskie (konstrukcja więźby i krycie dachu) średnio wyceniane są na 80–100 zł/m² dachu przy typowych projektach. Warto zaznaczyć, że są to stawki brutto (z VAT) płacone profesjonalnym firmom – czasem udaje się znaleźć tańszych fachowców „z polecenia”, ale należy uważać na jakość.

Reasumując, średni koszt budowy domu w stanie deweloperskim (materiały + robocizna) w Polsce pod koniec 2024 roku wynosił około 5400–6000 zł za metr kwadratowy netto (zależnie od regionu)​. Przykładowo w woj. lubuskim średnio ~5480 zł/m², a w mazowieckim ~5950 zł/m²​. Prognozy na rok 2025 wskazują, że ceny te nie powinny już istotnie rosnąć – możliwa jest co najwyżej niewielka korekta w górę o kilka procent, na poziomie zbliżonym do inflacji​. Oznacza to, że orientacyjny koszt budowy domu jednorodzinnego o powierzchni 120–140 m² (stan deweloperski) to rząd wielkości 500–600 tys. zł w zależności od standardu, regionu i technologii wykonania. W dalszej części artykułu przeanalizujemy, jak ten koszt może się różnić dla domów parterowych, piętrowych i szkieletowych oraz z czego wynika.

Co obejmuje stan deweloperski domu?

Stan deweloperski to termin często pojawiający się w ofertach firm budowlanych i deweloperów, ale warto dokładnie wyjaśnić, co on oznacza. W uproszczeniu jest to dom niemal gotowy, ale niewykończony wewnątrz – wszystkie kluczowe prace budowlane są wykonane, jednak do wprowadzenia się potrzebne jest jeszcze tzw. wykończenie pod klucz (malowanie, podłogi, biały montaż itp.). Nie istnieje jedna sztywna definicja stanu deweloperskiego – zakres prac może się nieco różnić w zależności od firmy – jednak pewne elementy są standardowe.

Stan deweloperski obejmuje wykonanie wszystkich zasadniczych elementów konstrukcyjnych budynku oraz montaż okien, drzwi i rozprowadzenie niezbędnych instalacji – wnętrza pozostają do samodzielnego wykończenia przez inwestora. Na zdjęciu widzimy dom jednorodzinny w trakcie budowy – gotowe są fundamenty, wymurowane ściany parteru oraz konstrukcja drewnianej więźby dachowej z okapami, a otwory okienne zostały zabezpieczone (przygotowane do montażu okien). Taki etap prac odpowiada właśnie stanowi deweloperskiemu budynku.

Typowy dom jednorodzinny oddawany w stanie deweloperskim będzie miał wykonane następujące elementy:

• Fundamenty i konstrukcja budynku: pełny stan surowy – wylane fundamenty (ławy lub płyta fundamentowa), wymurowane lub wzniesione ściany nośne oraz działowe, stropy między kondygnacjami (jeśli dom piętrowy lub z poddaszem), schody żelbetowe (wylewane) między parterem a piętrem/poddaszem – o ile projekt je przewiduje​.
• Dach: kompletna więźba dachowa (konstrukcja ciesielska) oraz pokrycie dachowe (np. dachówka, blacha) ułożone na gotowo, wraz z orynnowaniem (rynny, rury spustowe) i obróbkami blacharskimi. Dach w stanie deweloperskim jest w pełni chroniący budynek przed opadami, często ocieplony od wewnątrz (jeśli to poddasze użytkowe).
• Stolarka otworowa: zamontowane okna oraz drzwi zewnętrzne. Wszystkie otwory okienne i drzwiowe są wypełnione – wstawione okna (z szybami zespolonymi, zazwyczaj PCV lub drewniane) oraz drzwi wejściowe do budynku, a także brama garażowa (jeśli w bryle jest garaż)​. Dzięki temu budynek jest zamknięty, czyli zabezpieczony przed warunkami atmosferycznymi – od tego momentu mówi się o stanie surowym zamkniętym.
• Instalacje wewnętrzne: wykonane kompletne instalacje: elektryczna (przewody rozprowadzone w ścianach, skrzynka bezpiecznikowa, wyprowadzone puszki w miejscach gniazdek i oświetlenia), wodno-kanalizacyjna (rury doprowadzające wodę do kuchni, łazienek itp. oraz kanalizacyjne do odprowadzania ścieków, wyprowadzone piony kanalizacyjne, podejścia pod sanitariaty), a także centralne ogrzewanie (rury CO, rozdzielacze, przygotowane wyjścia na grzejniki lub rozłożone pętle ogrzewania podłogowego). Często zamontowany jest też kocioł grzewczy (np. gazowy) lub inne źródło ciepła wraz z osprzętem kotłowni – choć tu bywa różnie; czasem deweloper zostawia wybór urządzenia inwestorowi. W każdym razie instalacje są gotowe do podłączenia armatury i urządzeń.
• Tynki i posadzki: we wnętrzach wykonane są już tynki na ścianach (cementowo-wapienne lub gipsowe, gotowe do ewentualnego szpachlowania i malowania)​. Na podłogach zrobiona jest wylewka (jastrych cementowy lub anhydrytowy) czyli tzw. podkład podłogowy, wyrównujący i przygotowany pod ułożenie docelowych posadzek (płytek, paneli, parkietu). Posadzki są z reguły zacierane na gładko i mogą wymagać tylko położenia izolacji (np. pod panele) przed montażem podłogi.
• Ocieplenie i elewacja: z zewnątrz budynek w stanie deweloperskim zazwyczaj ma już zrobioną izolację termiczną ścian zewnętrznych (np. styropianem lub wełną mineralną) wraz z warstwą zbrojoną siatką i wyprawą tynkarską. Często wykonana jest też elewacja – na ogół tynk zewnętrzny w ustalonym kolorze, ewentualnie fragmenty dekoracyjne (np. płytki klinkierowe, okładzina drewniana) zgodnie z projektem. Dzięki temu dom z zewnątrz wygląda na ukończony.
• Inne elementy: do stanu deweloperskiego zalicza się także montaż parapetów zewnętrznych i wewnętrznych (choć te wewnętrzne czasem inwestorzy robią już na etapie wykończenia, zależnie od umowy). W środku domu mogą być zainstalowane grzejniki (jeśli nie ma ogrzewania podłogowego) oraz ogrzewanie podłączone do kotłowni. Montowane są również balustrady na schodach lub balkonach, jeśli występują w projekcie, choć często pozostawia się je do montażu na koniec. Na zewnątrz mogą być wykonane schody wejściowe do budynku, wylane tarasy betonowe itp. Deweloper zwykle przygotowuje też teren wokół domu w podstawowym zakresie – wyrównanie działki, czasem podjazd z tłucznia. Ogrodzenie i zagospodarowanie ogrodu przeważnie nie wchodzą w stan deweloperski (to dodatkowe koszty dla inwestora), podobnie jak montaż docelowych lamp, biały montaż w łazienkach czy malowanie – te prace należą już do wykończenia „pod klucz”.

Warto podkreślić, że stan deweloperski = dom prawie gotowy, ale niezamieszkany. Inwestor otrzymuje budynek, który wymaga jeszcze wykończenia wnętrz, zanim będzie można się wprowadzić. Trzeba położyć podłogi (płytki, panele), pomalować ściany, zamontować osprzęt elektryczny (gniazdka, włączniki, lampy), wyposażyć kotłownię jeśli to nie zrobione, zamontować sanitariaty (wanny, WC, umywalki) i armaturę, drzwi wewnętrzne itd. Te prace wykończeniowe nie są wliczone w stan deweloperski – w naszym artykule skupiamy się na kosztach doprowadzenia do stanu deweloperskiego. Mając już jasność, co wchodzi w ten etap, przejdźmy do porównania kosztów dla różnych typów domów.

Dom parterowy vs piętrowy – wpływ układu budynku na koszty

Planując budowę domu, często zastanawiamy się, czy wybrać projekt parterowy (rozłożony na jednej kondygnacji), czy może z użytkowym poddaszem lub piętrowy. Układ kondygnacji ma istotny wpływ na koszty budowy – choć całkowita powierzchnia użytkowa domu może być taka sama, to inaczej kształtują się koszty fundamentów, dachu czy ścian. Ogólna zasada jest taka, że dom parterowy jest nieco droższy w budowie niż dom piętrowy o tej samej powierzchni użytkowej. Różnice te szacuje się na około 5–15% na niekorzyść domu parterowego. Z czego to wynika?

Przede wszystkim dom parterowy ma znacznie większą powierzchnię zabudowy (zajmuje więcej miejsca na działce), ponieważ cała powierzchnia użytkowa mieści się na jednym poziomie. To oznacza większą powierzchnię fundamentów oraz dachu, które należą do najdroższych elementów budynku. Dla porównania: dom parterowy 120 m² ma powierzchnię fundamentów ~120 m² i dach również pokrywający ok. 120 m² (plus okapy), podczas gdy dom piętrowy o powierzchni 120 m² może mieć np. 60 m² na parterze + 60 m² na piętrze. Taki piętrowy budynek ma fundamenty tylko na 60 m² (mniejszy wykop, mniej betonu i zbrojenia) oraz dach ok. 60 m² (mniejsza więźba i pokrycie). Różnica w tych kosztownych elementach jest zatem znacząca. Szacuje się, że budowa domu parterowego może być o około 10% droższa od zbliżonego metrażowo domu z poddaszem​, a niektóre źródła podają nawet różnice rzędu 15%​.

Koszty budowy dachu stanowią istotną część budżetu domu – im większa powierzchnia dachu, tym większy wydatek na materiały i robociznę dekarską. Na fotografii widać ekipę budowlaną podczas prac dekarskich na dachu domu jednorodzinnego. Domy parterowe wymagają dachu o dużej powierzchni (pokrywającej cały budynek), co podnosi koszty w porównaniu z domami piętrowymi o tej samej powierzchni użytkowej.

Oczywiście, dom piętrowy ma też swoje dodatkowe koszty, które w domu parterowym nie występują – przede wszystkim trzeba wykonać schody wewnętrzne na piętro (żelbetowe lub drewniane) oraz strop między kondygnacjami. Wylewany strop żelbetowy (np. Teriva lub monolityczny) to spory koszt dodatkowego materiału (stal, beton) i robocizny, a budowa schodów również kosztuje (kilka–kilkanaście tysięcy złotych zależnie od formy i wykończenia). Mimo to te dodatkowe wydatki są niższe niż oszczędności na mniejszym dachu i fundamentach. Dla zobrazowania: wykonanie dachu dwuspadowego o powierzchni 120 m² może kosztować np. 140 tys. zł (materiały + robocizna), podczas gdy dach o połowę mniejszy (60 m²) to koszt rzędu 70 tys. zł – oszczędzamy ~70 tys. zł. Budowa stropu między parterem a piętrem może kosztować np. 50–60 tys. zł, a schody kolejne 15 tys. zł, razem ~75 tys. zł dodatkowych kosztów w domu piętrowym. W tym prostym rachunku różnica wychodzi na zero, ale w praktyce dach bywa droższy niż w tym przykładzie, a schody można zrobić taniej (np. drewniane modułowe). Ponadto dom piętrowy ma mniejszą powierzchnię ścian zewnętrznych – bo część powierzchni użytkowej jest “upakowana” w górę. Co prawda suma powierzchni wszystkich ścian zewnętrznych (parter+piętro) może być porównywalna lub nawet większa niż w parterowym (bo dochodzi druga kondygnacja), ale zwykle dom piętrowy ma mniejszy obwód (krótsze fundamenty, mniej ścian zewn. w parterze), co zmniejsza nieco koszt ocieplenia i elewacji w przeliczeniu na 1 m² domu.

W praktyce, jeśli dysponujemy ograniczonym budżetem, projekt piętrowy (lub z poddaszem użytkowym) pozwoli trochę zaoszczędzić. Dom parterowy o powierzchni ok. 130 m² może kosztować np. 550–600 tys. zł brutto do stanu deweloperskiego, podczas gdy dom piętrowy 130 m² – ok. 500–550 tys. zł (wartości orientacyjne, przy standardowej technologii murowanej). Różnica rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych wynika głównie z większego dachu i fundamentów w domu parterowym. Co więcej, dom parterowy wymaga większej działki (bo zajmuje większą powierzchnię na gruncie), co również pośrednio wpływa na koszty całej inwestycji – choć cena działki to już odrębna kwestia, niezależna od kosztów budowy samego domu.

Podsumowując: dom piętrowy jest na ogół bardziej ekonomiczny w budowie niż parterowy, jeśli porównujemy tę samą powierzchnię użytkową. Decydując się na projekt parterowy, warto świadomie uwzględnić w kosztorysie nieco wyższe kwoty za fundamenty i dach. Oczywiście wybór układu domu to nie tylko kwestia kosztów – dochodzą aspekty funkcjonalne, komfort użytkowania (brak schodów w parterowym) czy estetyka – ale z finansowego punktu widzenia różnica jest odczuwalna.

Dom murowany a dom szkieletowy – różnice w kosztach

Oprócz układu kondygnacji, ogromny wpływ na koszt budowy ma również technologia, w jakiej dom jest wykonany. W Polsce dominują wciąż domy murowane (tradycyjne – z pustaka, cegły, bloczków), ale coraz więcej osób rozważa budowę domu w systemie szkieletowym (drewnianym), potocznie nazywanym „kanadyjskim”. Czy dom szkieletowy jest tańszy? Jakie są różnice kosztowe między murowanym a szkieletowym w stanie deweloperskim?

Dom murowany to klasyczna technologia, gdzie główny koszt to materiały takie jak pustaki/cegły, beton na fundamenty i stropy, stal zbrojeniowa oraz tynki, a także duża pracochłonność (murowanie, prace mokre wymagające czasu). Dom szkieletowy opiera się na konstrukcji z drewna (lub czasem stali), prefabrykowanych elementach i suchej zabudowie. Na pierwszy rzut oka dom szkieletowy może być tańszy, głównie ze względu na krótszy czas budowy i mniejszy nakład robocizny. Firmy specjalizujące się w budownictwie szkieletowym potrafią postawić taki dom w ciągu 3 miesięcy (dla porównania, budowa murowanego często trwa 9–12 miesięcy lub więcej)​. Krótszy czas to mniej roboczogodzin ekip, a więc niższy koszt pracy. Ponadto w domu szkieletowym nie wykonuje się ciężkich stropów betonowych ani grubych ścian z pustaków – odpada więc część wydatków na mokre materiały (beton, stal, duże ilości zaprawy murarskiej). Lżejsza konstrukcja oznacza też nieco mniejsze obciążenie fundamentów, co może pozwolić zastosować np. płytsze fundamenty lub mniejszą ich szerokość. Choć całkowicie z fundamentów zrezygnować nie można (dom musi stabilnie stać, zwykle i tak robi się tradycyjne ławy lub płytę), to przy mniejszej masie budynku można czasem zaoszczędzić trochę na betonie i zbrojeniu.

Z drugiej strony, domy szkieletowe wymagają innych materiałów, które też generują koszty – przede wszystkim dużo drewna konstrukcyjnego, płyt drewnopochodnych (OSB, MFP), izolacji (wełny mineralnej) do wypełnienia ścian, folii wiatroizolacyjnych i paroizolacyjnych, płyt gipsowo-kartonowych do wykończenia od wewnątrz itd. W ostatnich latach ceny drewna bywały bardzo wysokie (w 2021 mieliśmy wręcz skokowy wzrost), choć obecnie się ustabilizowały. Dlatego różnica w kosztach między technologią szkieletową a murowaną nie jest już tak dramatyczna – oba rozwiązania mogą kosztować zbliżone kwoty, jeśli zastosujemy podobny standard wykończenia. Według niektórych szacunków, cena domu szkieletowego w stanie deweloperskim to około 2500–4500 zł za m², podczas gdy dom murowany to ok. 4500–6000 zł za m² (brutto). Widać, że zakresy te się nakładają – tani dom szkieletowy może być dużo tańszy od drogiego murowańca, ale też odwrotnie, wszystko zależy od standardu. Generalnie jednak domy szkieletowe uchodzą za nieco tańsze w budowie, zwłaszcza przy porównywalnym standardzie energetycznym i wykończenia.

Domy szkieletowe wyróżniają się drewnianą konstrukcją nośną, co wpływa na inny rozkład kosztów budowy niż w technologii murowanej. Na zdjęciu szkielet drewniany domu jednorodzinnego – widać konstrukcję z belek i słupów posadowioną na betonowym fundamencie. Wykonanie takiego prefabrykowanego szkieletu jest znacznie szybsze niż tradycyjne murowanie ścian, co przekłada się na niższy koszt robocizny i krótszy czas inwestycji.

Przy domach szkieletowych pewne etapy budowy są tańsze lub pomijane: np. ściany zewnętrzne powstają z prefabrykowanych paneli lub są składane na placu budowy z gotowych elementów, więc praca idzie szybciej (mniej dniówek do opłacenia). Brak mokrych tynków – wewnątrz najczęściej od razu mocuje się płyty g-k do rusztu, co oszczędza czas tynkarzy. Instalacje w ścianach szkieletowych prowadzi się łatwiej (brak kucia bruzd w murze), co też nieco obniża koszty robocizny instalatorów. Z kolei pewne rzeczy mogą kosztować podobnie lub nawet więcej niż w murowanym: np. pokrycie dachu – w obu technologiach dach robi się tak samo, więc tu oszczędności nie będzie. Okna, drzwi, instalacje, elewacja – to wszystko kosztuje podobnie niezależnie od systemu. Co więcej, w domu szkieletowym trzeba porządnie zabezpieczyć i wykończyć elewację (często stosuje się dodatkowe płyty i tynk na siatce, jak w ociepleniu) – te warstwy muszą chronić konstrukcję drewnianą, więc nie można na nich oszczędzać. Bilansując to wszystko, inwestorzy decydujący się na szkielet zwykle liczą bardziej na oszczędność czasu niż pieniędzy. Można jednak przyjąć, że w 2025 r. dobrze zbudowany dom szkieletowy nadal będzie kilkanaście procent tańszy od analogicznego murowanego (przy założeniu zbliżonego standardu energetycznego). Jeśli murowany dom 130 m² kosztuje np. 550 tys. zł, to szkieletowy może kosztować np. 450–500 tys. zł. W dalszej części przedstawimy przykładową kalkulację kosztów dla domu szkieletowego, porównując ją z wariantem murowanym.

Na koniec warto wspomnieć, że różnice w kosztach eksploatacji czy trwałości między domem murowanym a szkieletowym to osobny temat. W kontekście samej budowy, technologia szkieletowa kusi niższą ceną i szybkim tempem budowy (co też ma wartość finansową – szybciej się wprowadzimy, krócej płacimy za wynajem innego lokum itd.). Dla wielu osób te zalety przeważają, zwłaszcza że nowoczesne domy drewniane mogą być równie trwałe i ciepłe co murowane, jeśli są profesjonalnie wykonane.

Przykładowe koszty budowy domu ~130 m² (stan deweloperski)

Pora na konkretne liczby – przygotowaliśmy orientacyjne kalkulacje kosztów budowy domu jednorodzinnego o powierzchni około 130 m² do stanu deweloperskiego, dla trzech omawianych wariantów: domu parterowego, piętrowego oraz szkieletowego. Każda kalkulacja zakłada typowy standard wykończenia deweloperskiego, przeciętne ceny rynkowe materiałów i robocizny na rok 2025, a także brak nietypowych udziwnień projektu (przyjęto prostą bryłę, dach dwuspadowy itp., aby koszty były porównywalne). Oczywiście są to szacunki uśrednione, które w rzeczywistości mogą się różnić w zależności od regionu czy konkretnego projektu – niemniej pozwalają zorientować się, jak rozkładają się wydatki na poszczególne etapy budowy i jaka może być suma końcowa. Wszystkie kwoty zawierają zarówno materiały, jak i robociznę (ceny brutto):

Dom parterowy ~130 m² – orientacyjny kosztorys

• Stan zero (fundamenty) – ok. 110–130 tys. zł. Obejmuje to prace ziemne, wylanie ław fundamentowych lub płyty fundamentowej, izolacje przeciwwilgociowe i termiczne fundamentów oraz wykonanie podłogi na gruncie (chudy beton, izolacja styropianem, wylewka podłogowa). Dom parterowy ma dużą powierzchnię fundamentów (tu ok. 130 m²), stąd wysoki koszt betonowania i zbrojenia. Przykładowo same ławy fundamentowe o długości ~50 m i szerokości 60 cm to ok. 15 m³ betonu i kilka ton stali – co wraz z robocizną daje kilkadziesiąt tysięcy złotych. Do tego dochodzi przygotowanie płyty podłogowej na całym obrysie domu. W sumie fundamenty stanowią znaczącą część budżetu na start.
• Stan surowy otwarty (ściany nośne i działowe, konstrukcja dachu) – ok. 240–260 tys. zł. Ten etap obejmuje wymurowanie wszystkich ścian budynku (zewnętrznych i wewnętrznych) do pełnej wysokości parteru, wykonanie nadproży, wieńców stropowych itp., a następnie montaż więźby dachowej i poszycia dachu. W domu parterowym 130 m² łączna długość ścian zewnętrznych to ok. 45–50 m, co przy wysokości ~2,8 m daje ponad 130 m² powierzchni ścian do wymurowania (plus ściany wewnętrzne). Zakładając koszt kompleksowy murowania (materiały + robocizna) ~300–400 zł/m² ściany, same ściany to rząd 50 tys. zł. Do tego stropu między kondygnacjami brak (bo dom jest bez piętra), ale trzeba wykonać więźbę dachową na całą powierzchnię domu. Więźba prefabrykowana lub tradycyjna plus deskowanie/folie to ok. 120–130 zł/m² dachu (materiał z montażem), co przy dużym dachu (pow. ok. 170 m² z okapami) daje ~200 tys. zł razem z pokryciem. W ramach tej kwoty uwzględniono także pokrycie dachu (np. blachodachówką) wraz z obróbkami. W sumie stan surowy otwarty domu parterowego pochłonie około ćwierci miliona złotych.
• Stan surowy zamknięty (stolarka okienna i drzwiowa) – ok. 50 tys. zł. Dom parterowy 130 m² będzie miał kilkanaście okien (przy 3-4 sypialniach, salonie, kuchni itp.), do tego drzwi wejściowe i ewentualnie bramę garażową (jeśli projekt zakłada garaż). Przyjęliśmy średnio 12–15 okien o łącznej powierzchni ~25–30 m². Okna trzyszybowe PVC to koszt ok. 800–1000 zł/m² z montażem, więc komplet okien to rząd 25 tys. zł. Drzwi zewnętrzne solidne za ~7000 zł z montażem. Brama garażowa segmentowa ~8–10 tys. zł. Razem około 40 tys. zł za komplet stolarki. Doliczmy jeszcze rolety zewnętrzne, jeśli planowane, to kolejne ~8–10 tys. zł. W sumie około 50 tys. zł zabezpieczy budynek przed dostępem z zewnątrz i warunkami atmosferycznymi – mamy stan zamknięty.
• Instalacje wewnętrzne (elektryka, wod.-kan., CO) – ok. 90–110 tys. zł. Pełny zakres instalacji w domu 130 m² obejmuje: rozprowadzenie instalacji elektrycznej (ok. 100 punktów elektrycznych – gniazdek, oświetlenia, wyprowadzeń, alarm, internet itp.), instalacji wodno-kanalizacyjnej (powiedzmy 2 łazienki, kuchnia, pralka – razem ~10 punktów wod-kan) oraz centralnego ogrzewania (kocioł gazowy lub pompa ciepła + ogrzewanie podłogowe na całości lub grzejniki). Orientacyjnie: elektryka ~20–25 tys. zł, wod-kan ~15–20 tys. zł, ogrzewanie (materiały + robocizna, łącznie z kotłem/pompą) ~50–60 tys. zł. To ostatnie może bardzo różnić się w zależności od źródła ciepła – kocioł gazowy z grzejnikami będzie tańszy (np. 30 tys. zł całość) niż pompa ciepła z podłogówką (bardziej 60–70 tys. zł). Przyjmujemy uśrednione ~90 tys. zł na instalacje, choć w bogatszym standardzie może to być i 110 tys.
• Tynki wewnętrzne i posadzki – ok. 40 tys. zł. Ostatnim etapem przed uzyskaniem stanu deweloperskiego jest wykończenie „na gotowo” ścian i podłóg na surowo. Tynkowanie wewnętrzne wszystkich ścian i sufitów (powierzchnia tynków w domu ~130 m² to ok. 500–600 m²) przy stawce ~50 zł/m² (robocizna+materiał) to ok. 25–30 tys. zł. Wykonanie posadzek (wylewki) w całym domu (130 m², średnio gr. 5–6 cm) to koszt ok. 10–15 tys. zł z materiałem. Sumarycznie zamykamy ten etap kwotą około 40 tys. zł. Po jego realizacji mamy równe podłogi i proste otynkowane ściany, gotowe do szpachlowania i malowania.
• Razem: szacunkowo 550–580 tys. zł brutto za dom parterowy ~130 m² do stanu deweloperskiego. Ostateczna kwota może być wyższa, jeśli wybierzemy droższe rozwiązania (np. dachówkę ceramiczną zamiast blachy, pompę ciepła zamiast kotła gazowego, okna aluminiowe itp.) lub niższa, jeśli uda się coś oszczędzić (np. prostszy dach, tańsze instalacje). Warto zauważyć, że dach i fundamenty stanowią tu ogromny udział – stąd wysoki koszt jak na stosunkowo nieduży metraż.

Dom piętrowy ~130 m² – orientacyjny kosztorys

• Stan zero (fundamenty) – ok. 70–90 tys. zł. Fundamenty domu piętrowego o połowę mniejszej powierzchni zabudowy (np. ~65 m²) będą odpowiednio tańsze niż w parterowym. Mniej wykopów, mniej betonu i izolacji. Szacujemy ~70 tys. zł przy tradycyjnych ławach fundamentowych plus płyta podłogowa na gruncie. Jeśli budynek ma podpiwniczenie (zakładamy że nie, typowy projekt bez piwnicy), to koszt by skoczył mocno w górę, ale pozostajemy przy niepodpiwniczonym. Fundamenty piętrowego domu 65 m² mogą wymagać np. ~8–10 m³ betonu i proporcjonalnie mniej stali niż w przypadku 130 m², stąd różnica w cenie.
• Stan surowy otwarty (ściany, strop, dach) – ok. 250–270 tys. zł. Tutaj dom piętrowy ma więcej elementów niż parterowy: trzeba wznieść ściany parteru i piętra, a pomiędzy nimi wykonać strop żelbetowy. Mimo to, dzięki mniejszej powierzchni zabudowy, łączna objętość murów może być porównywalna. Załóżmy budynek 8 m x 8 m (64 m²) o wysokości 2,8 m na kondygnację – obwód 32 m. Powierzchnia ścian zewnętrznych parteru ~90 m², piętra kolejne 90 m², razem ok. 180 m² (więcej niż w parterowym, gdzie było ~130 m², bo tu dochodzi druga kondygnacja). Jednak koszty ścian nie rosną proporcjonalnie, bo część materiałów (np. wieńce, nadproża) rozkłada się na dwie kondygnacje. Przyjmijmy murowanie wszystkich ścian (zewn.+wewn.) około 70–80 tys. zł na materiał i robociznę. Strop nad parterem (pow. ok. 64 m²) to spory koszt – sam beton i stal mogą kosztować 20–30 tys. zł, z robocizną pewnie ~40–50 tys. zł za kompletny strop monolityczny. Więźba dachowa będzie mniejsza – dach nad powierzchnią 64 m² (załóżmy dwuspadowy o pow. ~100 m²) to może ~60–70 tys. zł z pokryciem. Sumując: ściany 80k + strop 50k + dach 70k = 200k zł, do tego ściany działowe, kominy, wieńce, itp. – kolejne kilkadziesiąt tys. Wychodzi nam ~250 tys. zł na stan surowy otwarty. W porównaniu do parterowego tu koszt podbijają strop i dodatkowe mury piętra, ale oszczędzamy na połowę mniejszym dachu.
• Stan surowy zamknięty (okna i drzwi) – ok. 50–60 tys. zł. Dom piętrowy 130 m² może mieć podobną liczbę okien co parterowy, a często nawet więcej (bo na dwóch kondygnacjach zmieści się więcej pomieszczeń). Załóżmy ~15 okien (np. 8 na parterze, 7 na piętrze, w tym duże balkonowe). Koszt okien z montażem ~30–35 tys. zł (nieco większy niż w parterowym, bo dochodzą może okna dachowe jeśli jest dach mansardowy lub poddasze użytkowe – w piętrowym klasycznym nie ma okien dachowych). Drzwi wejściowe podobnie ~7000 zł, brama garażowa (jeśli dotyczy) ~8000 zł. Razem może wyjść trochę więcej – ok. 50–60 tys. zł za stolarkę. Ogólnie przyjmujemy 55 tys. zł, odrobinę wyżej niż dla parterowego, bo więcej okien piętra.
• Instalacje wewnętrzne – ok. 90–110 tys. zł. Rozprowadzenie instalacji w domu piętrowym będzie kosztować bardzo podobnie jak w parterowym tej samej wielkości. Mamy przecież tę samą powierzchnię użytkową ~130 m², więc podobną liczbę punktów elektrycznych, sanitarnych itp. Koszt może być minimalnie wyższy np. z powodu pionów wod-kan czy dłuższych ciągów instalacji (trzeba poprowadzić media na piętro), ale różnice są niewielkie. Założymy analogicznie ~100 tys. zł na komplet instalacji (w tym kocioł/pompa). Możliwe drobne oszczędności: np. jedna centralna rozdzielnia elektryczna obsłuży cały dom, jedna kotłownia – tu nie ma duplikacji kosztów na dwóch kondygnacjach. Więc pozostajemy przy widełkach 90–110 tys. zł, środek ~100k.
• Tynki i posadzki – ok. 45 tys. zł. Tutaj koszt może być trochę wyższy niż w parterowym, bo dom piętrowy ma większą łączną powierzchnię ścian do otynkowania (dwie kondygnacje ścian zewnętrznych). Również dochodzą schody, które też się tynkuje/obudowuje. Szacujemy ~35 tys. zł na tynki (powierzchniowo może być ~700 m² ścian i sufitów w całym domu łącznie) oraz ~10 tys. zł na posadzki (parter 65 m² + piętro 65 m², ale na stropie może być wylewka cementowa jako wyrównanie). W sumie około 45 tys. zł, czyli nieznacznie więcej niż dla domu jednopoziomowego.
• Razem: szacunkowo 500–540 tys. zł za dom piętrowy ~130 m² do stanu deweloperskiego. Jak widać, koszt całkowity wypada nieco niżej niż dla domu parterowego o tym samym metrażu – w naszym zestawieniu różnica to około 50–70 tys. zł mniej na korzyść domu piętrowego. Oszczędności pojawiły się głównie na fundamentach i dachu, choć część zjadł dodatkowy strop. Oczywiście dokładne kwoty zależą od szczegółów projektu – np. domu z użytkowym poddaszem (skośny dach, veluxy) vs pełne piętro (ścianki kolankowe), ale ogólny wniosek jest taki, że piętrowy wychodzi taniej.

Dom szkieletowy ~130 m² – orientacyjny kosztorys

• Stan zero (fundamenty) – ok. 80–100 tys. zł. Dla porównania z poprzednimi: załóżmy dom szkieletowy również 130 m² parterowy (większość domów szkieletowych w Polsce to parterowe lub z poddaszem). Fundamenty pod taki dom mogą być nieco lżejsze – czasem stosuje się płytę fundamentową mniejszej grubości lub ławy o mniejszym przekroju. Niemniej, oszczędności nie są tu drastyczne, bo grunt i tak trzeba przygotować i konstrukcja musi mieć solidną podstawę. Przyjmijmy ~90 tys. zł jako punkt wyjścia (podobnie jak dla murowanego parterowego), z możliwością niewielkiej redukcji kosztu jeśli projektant przewidzi oszczędności materiału. Zostawmy widełki 80–100k.
• Stan surowy otwarty (szkielet konstrukcyjny, poszycie, dach) – ok. 200–220 tys. zł. To faza, w której dom szkieletowy najbardziej różni się od murowanego. Zamiast murowania ścian, powstaje konstrukcja z drewnianych słupków, którą następnie obija się poszyciem (płyty OSB), wypełnia ociepleniem, zabezpiecza folią i zamyka od zewnątrz płytą elewacyjną lub wiatroizolacją. Taki prefabrykowany szkielet domu 130 m² (kompletny parter + więźba dachowa) może zostać zmontowany nawet w kilka tygodni. Koszt materiałów (drewno, płyty, łączniki) plus robocizna montażowa jest znaczny, ale wciąż niższy niż suma kosztów pustaków, zapraw, robocizny murarskiej, stropu itd. W naszym szacunku uwzględniamy też dach – który w szkieletowym robi się tak samo jak w murowanym (więźba, pokrycie). Załóżmy więźba+pokrycie ~120 tys. zł (jak wcześniej), a same ściany szkieletowe z poszyciem i ociepleniem ~100 tys. zł. Razem ~220 tys. zł do stanu surowego otwartego. Jeśli firma stosuje prefabrykowane panele, koszt może być inny, ale rząd wielkości podobny. Zwróćmy uwagę, że w szkielecie nie ma ciężkiego stropu do lania (często strop jest drewniany, jeśli to parterowy dom z ewentualnym strychem, albo mamy dom parterowy bez stropu międzypiętrowego), co oszczędza sporo pieniędzy. W zamian jednak montuje się np. dodatkowe belki stropowe drewniane, poszycie podłogi itp., ale to i tak tańsze niż strop betonowy.
• Stan surowy zamknięty (okna, drzwi) – ok. 50 tys. zł. Ten etap praktycznie nie różni się od domu murowanego – trzeba wstawić okna, drzwi zewnętrzne, ewentualnie bramę. Koszt będzie analogiczny jak wcześniej liczony, czyli w okolicach 50 tys. zł dla domu tej wielkości. W domach szkieletowych często już na etapie prefabrykacji ścian przewidziane są otwory okienne, co ułatwia montaż stolarki. Zdarza się, że firmy oferujące budowę szkieletową mają w pakiecie określony standard okien/drzwi – ale dla uproszczenia załóżmy identyczny koszt jak w murowanym.
• Instalacje wewnętrzne – ok. 90–110 tys. zł. Rozprowadzenie instalacji w domu szkieletowym może być nieco tańsze niż w murowanym, ze względu na łatwość prowadzenia przewodów w ścianach drewnianych (odpada kucie bruzd). Niemniej, liczba punktów i urządzeń jest identyczna, więc materiały i osprzęt kosztują tyle samo. Możemy symbolicznie odjąć parę tysięcy złotych za mniejszy nakład pracy elektryka czy hydraulika – ale często te oszczędności równoważą się z dodatkowymi elementami (np. w szkieletowym trzeba bardziej zadbać o izolację instalacji w ścianach, może dodatkowo zabezpieczyć przejścia, co generuje prace). Dlatego podobnie jak wcześniej przyjmujemy ~100 tys. zł na komplet instalacji.
• Tynki/okładziny wewnętrzne i podłogi – ok. 30 tys. zł. W domu szkieletowym nie robi się tradycyjnych tynków na ścianach – od środka przykręca się płyty gipsowo-kartonowe do konstrukcji. Te płyty trzeba jedynie zaszpachlować na łączeniach i pomalować, co jest tańsze i szybsze niż tynkowanie całego domu. Koszt wykończenia ścian g-k (zapłytowanie + szpachlowanie) jest niższy o ok. 30–40% od tynkowania – powiedzmy wyniesie ~15–20 tys. zł dla całego domu. Posadzki natomiast robi się podobnie – zwykle wylewka na parterze, a na ewentualnym piętrze płyty OSB+wylewka samopoziomująca dla wyrównania. Sumarycznie koszty podłóg będą zbliżone (może minimalnie mniej betonu, jeśli parter na płycie fundamentowej był już gładki). Załóżmy ~10–15 tys. zł na przygotowanie posadzek. W sumie wykończenie „na gotowo” ścian i podłóg do standardu deweloperskiego to około 30 tys. zł, czyli nieco taniej niż w murowanym, głównie dzięki rezygnacji z mokrych tynków.
• Razem: szacunkowo 450–500 tys. zł za dom szkieletowy ~130 m² do stanu deweloperskiego. Jak widzimy, koszt ten jest niższy niż w analogicznym domu murowanym, przy naszych założeniach o około 10–15%. Potwierdza to tezę, że szkieletowy jest tańszy, choć nie dwukrotnie czy coś – różnice mieszczą się w kilkudziesięciu, może sto tys. zł. Przy kalkulacji warto pamiętać, że kluczowe oszczędności pojawiają się na etapie konstrukcji (mniej ciężkiego betonu, szybki montaż ścian) i częściowo wykończenia (brak tynków), natomiast okna, dach, instalacje – płacimy praktycznie to samo co w murowanym.

Na zakończenie tej części podkreślmy jeszcze raz: podane powyżej kwoty to orientacyjne wartości uśrednione. W rzeczywistości koszt budowy domu może się różnić w zależności od bardzo wielu czynników: od stopnia skomplikowania projektu, przez region budowy, termin (sezon budowlany vs zima), dostępność ekip, aż po indywidualne decyzje inwestora (tańsze vs droższe materiały, zmiany w projekcie). Mimo to, mając takie szacunki, osoba planująca budowę domu w 2025 roku może lepiej przygotować się finansowo i zrozumieć, na co konkretnie wyda setki tysięcy złotych. Życzymy, aby każda budowa mieściła się w budżecie, a własny dom okazał się wart każdej zainwestowanej złotówki!

Źródła: Aktualne dane rynkowe, analizy kosztów budowy (Rankomat, Extradom, Oferteo) oraz cenniki usług budowlanych​oferteo.pl​infor.pl​infor.pl​sccot.pl​extradom.pl​extradom.pl​oferteo.pl​oferteo.pl​superdom.pl.