Dofinansowania i programy w Polsce na zakup mieszkania – na start, 2%, bezpieczny kredyt.

Wprowadzenie: Zakup pierwszego mieszkania w Polsce jest wyzwaniem dla młodych ludzi – ceny nieruchomości utrzymują się na wysokim poziomie, a wymóg posiadania wkładu własnego i zdolności kredytowej często przekracza możliwości startujących w dorosłość. W odpowiedzi na te problemy państwo oraz samorządy wprowadziły szereg programów finansowego wsparcia dla osób młodych i kupujących pierwsze mieszkanie. Poniżej przedstawiamy aktualne (stan na 2025 rok) programy dofinansowań i formy pomocy, ich zasady oraz warunki uczestnictwa. Omówimy także różnice w podejściu do rynku pierwotnego i wtórnego, a na koniec zarysujemy prognozy dla rynku mieszkaniowego oraz planowane kierunki polityki mieszkaniowej.

Rządowe programy wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania

1. „Bezpieczny Kredyt 2%” (część programu Pierwsze Mieszkanie): Był to rządowy program dopłat do kredytu hipotecznego, obowiązujący od lipca 2023 r. dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Przez 10 lat państwo dopłaca do odsetek tak, aby efektywne oprocentowanie kredytu wynosiło tylko 2% (plus marża banku). Warunki uczestnictwa: co najmniej jeden z kredytobiorców poniżej 45. roku życia, brak posiadania innego mieszkania ani domu, posiadanie zdolności kredytowej. Ustalono limit kwoty kredytu – maksymalnie 500 tys. zł dla singla lub 600 tys. zł dla małżeństwa/rodziny z dzieckiem. Wkład własny nie mógł przekroczyć 200 tys. zł, dzięki czemu można było sfinansować kredytem nawet 100% ceny nieruchomości. Status: Program cieszył się ogromnym zainteresowaniem i środki na dopłaty zaplanowane na lata 2023–2024 wyczerpały się bardzo szybko. Bank Gospodarstwa Krajowego wstrzymał przyjmowanie nowych wniosków już na początku 2024 r. z powodu osiągnięcia limitu budżetowego. W efekcie w 2025 roku nie prowadzono naboru wniosków w ramach BK 2%. Program znacząco pobudził jednak sprzedaż mieszkań i – jak wskazują analizy – przyczynił się do wzrostu cen nieruchomości w 2023 r., szczególnie w dużych miastach. Osoby, które zdążyły skorzystać z kredytu 2%, nadal otrzymują dopłaty do rat, natomiast dla nowych wnioskodawców program został zamknięty (formalnie możliwość składania wniosków wygasła 22 sierpnia 2025 r. na mocy nowelizacji ustawy).

2. Konto Mieszkaniowe: Jest to specjalne konto oszczędnościowe wspierane przez państwo, przeznaczone dla osób planujących zakup pierwszego mieszkania w perspektywie kilku lat. Warunki: założyć konto mogą osoby między 13 a 45 rokiem życia (od 2026 r. limit wieku ma zostać zniesiony), które nie posiadają i nie posiadały innego mieszkania/domu (wyjątek: rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci mogą mieć jedno niewielkie mieszkanie – patrz niżej). Należy regularnie oszczędzać przez min. 3 lata (do max. 10 lat), dokonując co najmniej 11 wpłat rocznie w kwocie min. 500 zł miesięcznie (rocznie min. 6 tys. zł; od 2026 r. próg ma zostać obniżony do 300 zł miesięcznie). Dopuszczalna jest przerwa od oszczędzania przez 1 miesiąc w roku. Wysokość wsparcia: Po zakończeniu oszczędzania państwo wypłaci premię mieszkaniową – co roku naliczaną wg wskaźnika inflacji lub oprocentowania obligacji (wybierany jest wyższy z tych wskaźników) od kwoty wpłat z danego roku. Premia ta jest kapitalizowana, a zgromadzone oszczędności dodatkowo podlegają standardowemu oprocentowaniu bankowemu – wszystkie zyski zwolnione są z podatku od zysków kapitałowych. Przykładowo wpłacając 12 tys. zł rocznie przy inflacji ~9,6%, premia za pierwszy rok to ok. 624 zł, a za dwa lata oszczędzania narastająco ok. 2400 zł. Warunki dodatkowe: Oszczędzający nie może w trakcie oszczędzania posiadać innego mieszkania, z wyjątkiem rodzin wielodzietnych – jeśli ma przynajmniej dwoje dzieci i jedno własne mieszkanie o powierzchni nieprzekraczającej 50 m² (przy 2 dzieci), 75 m² (3 dzieci) lub 90 m² (4 dzieci); przy 5 lub więcej dzieciach limit metrażu nie obowiązuje. Po zakończeniu oszczędzania środki z Konta Mieszkaniowego (kapitał + premie) można przeznaczyć na zakup lub budowę pierwszego mieszkania/domu; na wydanie środków jest aż 5 lat od zakończenia oszczędzania. Status: Konto Mieszkaniowe działa od 1 lipca 2023 r. (równolegle z BK 2%) i w 2025 r. nadal można je zakładać – planowane są nawet ułatwienia dla oszczędzających od 2026 r. (m.in. niższe wpłaty minimalne i zniesienie limitu wieku). Jest to instrument długoterminowy – nie daje od razu mieszkania, ale pomaga zgromadzić wkład własny i zwiększyć zdolność kredytową w przyszłości.

3. „Mieszkanie bez wkładu własnego” – Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (gwarancja BGK): Ten program, uruchomiony w 2022 r., umożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego do 100% wartości nieruchomości – państwo poprzez Bank Gospodarstwa Krajowego gwarantuje brakujący wkład własny do 20% kwoty kredytu (maksymalnie 100 tys. zł gwarancji). Dzięki temu bank może udzielić finansowania zakupu mieszkania lub budowy domu nawet osobom bez oszczędności na wkład. Warunki: z programu mogą skorzystać single, pary i rodziny posiadające zdolność kredytową, ale nieposiadające innego mieszkania ani domu. Wyjątek dla rodzin z dziećmi: gospodarstwo domowe z dwójką lub więcej dzieci może posiadać już jedno mieszkanie, pod warunkiem że jest ono niewielkie – do 50 m² (przy 2 dzieci), 75 m² (3 dzieci) lub 90 m² (4 dzieci); rodziny z 5+ dzieci nie mają limitu metrażu. Nie można też tuż przed zaciągnięciem kredytu pozbyć się nieruchomości przez darowiznę na rzecz bliskich (żeby sztucznie spełnić wymóg „braku mieszkania”) – ustawa nakłada 5-letni okres karencji na takie działania. Ponadto nabywana nieruchomość musi zmieścić się w limicie ceny za 1 m² – limity są ogłaszane kwartalnie przez BGK, różne dla rynku pierwotnego i wtórnego oraz zależne od lokalizacji (województwo, miasto wojewódzkie lub jego okolice). W praktyce limity te bazują na średnim koszcie odtworzeniowym i w dużych miastach bywają niższe niż rynkowe ceny nowych mieszkań, co czasem ogranicza wybór nieruchomości kwalifikujących się do programu. Wysokość wsparcia: państwo nie dopłaca tu do odsetek – kredyt jest oprocentowany na zasadach rynkowych – ale dzięki gwarancji BGK kredytobiorca nie musi wnosić wkładu własnego (gwarancja pokrywa do 20% kwoty kredytu, max. 100 tys. zł). Dodatkową zachętą prorodzinną jest tzw. spłata rodzinna: jeżeli w trakcie spłaty kredytu rodzinie urodzi się drugie dziecko, państwo spłaci jednorazowo 20 tys. zł kapitału kredytu; przy urodzeniu trzeciego i każdego kolejnego dziecka – aż 60 tys. zł kapitału. Ta ulga znacząco zmniejsza zadłużenie, pod warunkiem że w momencie narodzin dziecka rodzina nadal nie posiada innej nieruchomości (musi wciąż mieszkać w tym kupionym mieszkaniu). Status: Program działa od 27 maja 2022 r. i w 2025 r. jest nadal dostępny – nie ogłoszono jego zakończenia, banki komercyjne na bieżąco oferują kredyty z gwarancją BGK. Co ważne, możliwe jest łączenie tej gwarancji z innymi formami wsparcia – np. ktoś korzystający z „Bezpiecznego Kredytu 2%” mógł jednocześnie skorzystać z gwarancji wkładu własnego BGK, jeśli nie miał środków na wkład. Dzięki temu część kredytobiorców w 2023 r. zaciągnęła preferencyjny kredyt 2% bez wkładu własnego – pełne 100% ceny mieszkania było finansowane kredytem z gwarancją państwa.

Uwaga: Historycznie funkcjonowały też programy „Mieszkanie dla Młodych” (MdM) w latach 2014–2018 i wcześniejszy „Rodzina na swoim” (2007–2012), jednak w 2025 roku one już nie obowiązują. MdM oferował jednorazowe dopłaty do wkładu własnego dla młodych kupujących pierwsze mieszkanie, a Rodzina na swoim – czasowe dopłaty do odsetek kredytu. Obecne instrumenty (wymienione wyżej) można uznać za następców tamtych inicjatyw, z tą różnicą, że kryteria i formy wsparcia zostały zmodyfikowane.

Dopłaty do najmu i wsparcie mieszkaniowe dla nieposiadających zdolności kredytowej

Nie wszyscy młodzi ludzie są gotowi lub zdolni do zaciągnięcia kredytu hipotecznego – część woli najpierw wynająć mieszkanie. Rząd i samorządy oferują również programy wsparcia w tym obszarze:

4. „Mieszkanie na Start” – dopłaty do czynszu najmu: Jest to państwowy program dopłat do czynszu, który ma ułatwić wynajem nowo budowanych mieszkań osobom o umiarkowanych dochodach. Forma pomocy: bezzwrotna dopłata pokrywa część miesięcznego czynszu najmu przez okres do 15 lat (co roku trzeba potwierdzać spełnianie kryteriów). Kto może skorzystać: Najemcy, którzy nie mają innego mieszkania, osiągają stosunkowo niższe dochody i zostali zakwalifikowani do lokalu objętego programem. Program jest skierowany głównie do osób młodych rozpoczynających samodzielne życie, rodzin z dziećmi, osób z niepełnosprawnościami i seniorów – generalnie tych, którym trudno opłacić pełen rynkowy czynsz z własnych dochodów. Warunki dotyczące mieszkania: Dopłaty przysługują tylko w określonych mieszkaniach – muszą to być nowo wybudowane lokale (lub zrewitalizowane) oddane do użytkowania niedawno (pierwsze zasiedlenie następuje w ciągu 24 miesięcy od zakończenia budowy). Co ważne, inwestycja musi być realizowana w ramach współpracy inwestora z gminą – np. mieszkania wybudowane przez dewelopera lub TBS przy udziale gminy, przekazane gminie na wynajem w formule „lokal za grunt” (deweloper otrzymuje działkę od miasta w zamian za pulę mieszkań). Od 2021 r. dopłaty rozszerzono też na najem w ramach Społecznych Agencji Najmu (SAN) – czyli gdy organizacja non-profit pośredniczy między właścicielami mieszkań a najemcami o niższych dochodach. Kryterium dochodowe: Ustawowo określono maksymalne dochody uprawniające do dopłat – zależą one od liczby osób w gospodarstwie domowym i odnoszą się do przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce. Przykładowo, w 2025 r. limit dochodu dla 1 osoby to 100% przeciętnej pensji (ok. 8182 zł brutto miesięcznie), dla 2 osób – 140%, 3 osób – 180%, 4 osób – 220%. Każda kolejna osoba w rodzinie dodaje +40 pkt proc. do limitu. Limity te przekładają się na dochód netto ok. 8182 zł dla singla, ~11,45 tys. zł dla pary, ~14,73 tys. zł dla rodziny 3-osobowej, ~18 tys. zł dla 4-osobowej (dane dla 2025 r.). Jednocześnie obowiązuje minimalny dochód (tzw. zdolność czynszowa) – najemca musi zarabiać na tyle, by móc opłacać część czynszu nieobjętą dopłatą, co weryfikuje gmina. Wysokość dopłat: jest obliczana według wzoru uwzględniającego normatywną (ustawowo określoną) powierzchnię mieszkania zależną od wielkości rodziny oraz lokalny wskaźnik kosztu odtworzeniowego 1 m². W praktyce wychodzi stawka ok. 7–13 zł dopłaty na m² mieszkania. Ważne – dopłata liczona jest tylko do pewnego limitu metrów (przydzielonego danej rodzinie). Przykładowo samotna osoba wynajmująca kawalerkę może dostać ok. 150–260 zł miesięcznie, rodzina wielodzietna w większym lokalu nawet 800–1100 zł miesięcznie dopłaty. Maksymalne stawki różnią się w zależności od miasta – np. w Warszawie 6-osobowa rodzina może dostać do 1526 zł miesięcznie (przy stawce ~16,06 zł/m²), w Gdańsku 5-osobowa do 1154 zł, itd. (patrz tabela dopłat 2025 wg miast wojewódzkich). Dopłata jest przekazywana co miesiąc bezpośrednio właścicielowi mieszkania (np. TBS-owi lub deweloperowi) przez BGK, a najemca płaci pomniejszony o tę kwotę czynsz. Warunki trwania dopłat: Najemca może korzystać z dopłaty maksymalnie 15 lat, o ile co roku potwierdzi, że nadal spełnia kryteria dochodowe i wciąż nie posiada innego mieszkania. Jak skorzystać: Program jest realizowany we współpracy z gminami – to one przystępują do programu i wskazują inwestycje. Należy zatem sprawdzić, czy dana gmina uczestniczy w programie (lista gmin publikowana jest w BIP BGK). W momencie, gdy w danym mieście powstaje nowy budynek z mieszkaniami na wynajem objęty dopłatami, gmina ogłasza nabór chętnych najemców. Kandydaci składają wniosek o najem mieszkania z dopłatą w urzędzie miasta/gminy lub u wskazanego zarządcy budynku, dołączając dokumenty o dochodach i oświadczenia o braku mieszkania. Gmina kwalifikuje najemców według kryteriów – często oprócz dochodu brany jest pod uwagę np. okres zameldowania w danej miejscowości, liczba dzieci, status młodej rodziny czy bycie tzw. kluczowym pracownikiem dla gminy (np. nauczycielem, policjantem). Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku zawierana jest umowa najmu, a czynsz automatycznie zostaje obniżony o dopłatę. Zasięg programu: wszedł w życie w 2019 r. i stopniowo dołącza do niego coraz więcej gmin – na koniec 2023 r. umowy z BGK miały 42 gminy w Polsce. Wykorzystanie środków było wciąż niskie (poniżej 10% zaplanowanej puli), co oznacza, że program ma potencjał objąć większą liczbę mieszkań w kolejnych latach.

Przykład: W 2025 r. Kraków prowadzi nabór do programu „Mieszkanie na Start” dla nowych bloków komunalnych. Ustalono tam, że limit dochodu dla rodziny 2+1 wynosi ok. 14,7 tys. zł (netto), a dla singla ~8,18 tys. zł (brutto). Dzięki dopłacie stawka czynszu za 50-metrowe mieszkanie może spaść np. z 1500 zł do ~1000 zł, co pozwala młodej rodzinie wynajmować lokal o dobrym standardzie, jednocześnie odkładając oszczędności na przyszły zakup mieszkania.

5. Społeczne budownictwo czynszowe (SIM/TBS): Oprócz dopłat do najmu, wiele samorządów oferuje mieszkania czynszowe o umiarkowanym czynszu poprzez Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) lub nowe Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). Są to spółki (często z udziałem gminy i państwowego Funduszu Dopłat), które budują mieszkania na wynajem dla osób o dochodach zbyt wysokich na lokal komunalny, ale zbyt niskich, by kupić własne mieszkanie na rynku. Zasady: najemcy nie mogą posiadać innego mieszkania, zwykle muszą również wnieść na start tzw. partycypację (wkład własny) – np. 10–30% kosztów mieszkania – po czym otrzymują prawo najmu na czas nieokreślony. Czynsze w TBS/SIM są niższe od rynkowych, ale wyższe niż w mieszkaniach komunalnych; dochody najemców muszą się zmieścić w określonych widełkach (nie za niskie, by płacić czynsz, i nie za wysokie, by nie przekroczyć ustawowych limitów). Od niedawna niektóre inwestycje SIM oferują najem z dojściem do własności – czyli po ~25–30 latach regularnego płacenia czynszu (spłacającego kredyt budowlany) najemca stanie się właścicielem lokalu. Wsparcie państwa: rząd dofinansowuje tego typu budownictwo poprzez bezzwrotne granty z Funduszu Dopłat oraz preferencyjne kredyty z BGK dla TBS-ów/SIM-ów (tzw. kredyt SBC – Społecznego Budownictwa Czynszowego). W 2025 r., w ramach nowej strategii mieszkaniowej „Klucz do Mieszkania”, znacznie zwiększono budżet na budownictwo społeczne i komunalne – do ok. 2,5 mld zł w 2025 r. i planowane są podobne nakłady w kolejnych latach. Dzięki temu TBS-y i SIM-y w całym kraju mają budować więcej mieszkań na wynajem. Jak skorzystać: Nabory do TBS/SIM ogłaszają lokalnie gminy lub same TBS-y – kryteria różnią się w zależności od miasta. Na przykład we Wrocławiu, aby ubiegać się o mieszkanie TBS, trzeba było rozliczać PIT w mieście, nie posiadać innego lokalu i mieć dochód na osobę mieszczący się w określonym przedziale. Informacji należy szukać na stronach urzędu miasta lub spółki TBS w swojej okolicy.

6. Dodatek mieszkaniowy (dla gorzej sytuowanych): Choć nie jest to program dedykowany wyłącznie młodym, warto wspomnieć o dodatku mieszkaniowym – to forma dopłaty do kosztów utrzymania mieszkania realizowana przez gminy na podstawie ogólnopolskiej ustawy. Przysługuje on rodzinom o niskich dochodach, które mają trudność z opłaceniem czynszu lub rachunków. Warunki główne: Średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego z 3 miesięcy nie może przekraczać 30% przeciętnego wynagrodzenia na osobę (w rodzinie wieloosobowej) lub 40% dla osoby samotnej. Według stawek na 2025 r. to około 2454,52 zł netto na osobę w rodzinie i 3272,69 zł dla jednoosobowego gospodarstwa. Ponadto powierzchnia mieszkania nie może przekraczać ustawowych norm dla danej rodziny (np. ok. 35 m² dla 1 osoby + 5 m² na każdą kolejną osobę, z tolerancją 30% nadmetrażu). Wysokość wsparcia: dodatek oblicza się indywidualnie – ma pokryć taką część czynszu/opłat, by po jego przyznaniu wydatki mieszkaniowe nie przekraczały 15–20% dochodu rodziny. W praktyce przeciętny dodatek to 300–500 zł miesięcznie. Świadczenie przyznawane jest na 6 miesięcy, po czym można złożyć wniosek ponownie. Kto może dostać: najemcy (zarówno mieszkań komunalnych, prywatnych, TBS) a także właściciele mieszkań czy posiadacze spółdzielczego prawa – byle spełniali kryteria dochodowe i metrażowe. Procedura: wniosek składa się w urzędzie gminy lub ośrodku pomocy społecznej, dołączając dokumenty o dochodach i rachunkach za mieszkanie. Dodatek mieszkaniowy można pobierać równolegle z dopłatą „Mieszkanie na Start”, jeśli ktoś się kwalifikuje – obie formy trafiają do wynajmującego na poczet czynszu, further obniżając płatność najemcy.

Nowe inicjatywy i zmiany na rynku mieszkaniowym w 2025 roku

Rok 2025 przyniósł istotne zmiany legislacyjne oraz nowe pomysły programów, które mają wpływ na sytuację pierwszych nabywców mieszkań:

7. Jawność cen mieszkań – ustawa o obowiązkowym ujawnianiu cen ofertowych: Od lipca 2025 r. zaczęły obowiązywać przepisy zobowiązujące deweloperów do jawnego prezentowania cen wszystkich sprzedawanych mieszkań. Wprowadzono to dwuetapowo – od 11 lipca 2025 r. nowe inwestycje musiały już publikować ceny ofertowe każdego lokalu, a od 11 września 2025 r. jawność cen objęła wszystkie oferty (także mieszkania wprowadzone do sprzedaży wcześniej). Deweloperzy muszą umieszczać ceny mieszkań na swoich stronach internetowych oraz codziennie raportować do centralnego rejestru (portal rządowy dane.) aktualny stan oferty i zmiany cen. Celem ustawy jest zwiększenie transparentności rynku i ograniczenie zjawisk, gdzie ceny były ukrywane lub ujawniane tylko wybranym klientom. Pierwsze efekty: rynek pierwotny musiał dostosować strategie – część firm dokonała korekt cenników: tańsze mieszkania wystawiono czasem jeszcze taniej, a droższe – jeszcze drożej, przez co średnie ceny ofertowe na rynku nowych mieszkań pozostały stabilne (zmiany w dół i w górę wzajemnie się znosiły). Ponadto niektórzy deweloperzy zaczęli sprzedawać mieszkania „pulami” – tj. wystawiają do oferty tylko część lokali, a resztę tymczasowo wycofują, by nie musieć podawać cen dla całej puli (co budzi pewne wątpliwości co do pełnej realizacji jawności). Mimo pewnych zawirowań statystycznych w okresie przejściowym, eksperci oceniają, że jawność cen zwiększy przejrzystość rynku i utrudni zjawiska spekulacyjne. Planowane jest także dalsze zwiększanie dostępności danych – np. od wiosny 2026 r. dane z Rejestru Cen Nieruchomości (transakcyjnych, notarialnych cen sprzedaży) mają być udostępniane publicznie bez opłat dla obywateli, co jeszcze bardziej ułatwi orientację w realnych wartościach nieruchomości.

8. Program „Pierwsze Mieszkanie/Pierwsze Klucze” (Kredyt 0%) – plany i decyzje w 2024–2025: Po wyczerpaniu środków na Bezpieczny Kredyt 2% pojawiły się zapowiedzi nowego programu kredytowego, potocznie zwanego „kredytem 0%” lub „Pierwsze Klucze”, który miał ruszyć w 2025 r. Jego głównym założeniem miało być jeszcze większe wsparcie dla pierwszych nabywców, szczególnie rodzin z dziećmi. Wstępnie proponowano, by państwo dopłacało do odsetek tak, aby oprocentowanie wynosiło: 1,5% dla gospodarstw 1-2 osobowych, 1% dla 3-osobowych, 0,5% dla 4-osobowych i 0% dla rodzin z 5+ osobami. Dodatkowo planowano jednorazowe dopłaty do wkładu własnego (nawet 100 tys. zł maksymalnie) oraz wprowadzenie limitów dochodowych dla beneficjentów (np. proponowano max. 6500 zł netto dla singla, +~3000 zł na każdą kolejną osobę w rodzinie). Program pod roboczą nazwą „Kredyt na Start 0%” miał być elementem szerszej strategii „Klucz do mieszkania” i skupiać się wyłącznie na rynku wtórnym – kredyt z dopłatą dostępny byłby zasadniczo tylko na zakup używanego mieszkania lub domu. Wyjątkiem miały być nowe lokale budowane przez podmioty społeczne (SIM/TBS lub spółdzielnie) – te też kwalifikowałyby się do dopłat, ale pod warunkiem ograniczonej marży deweloperskiej (max 25%). Dla nieruchomości objętych programem planowano także limity cen za m² – wstępnie mówiono o 10 000 zł/m² (i 11 000 zł/m² w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku). Program zakładał też, że kupowane mieszkanie musi mieć min. 5 lat (oddane do użytku ≥5 lat wcześniej), a sprzedający musi być jego właścicielem od ≥3 lat – co miało zapobiec spekulacji i „flipowaniu” mieszkań na szybko. Stan na koniec 2024/2025: mimo przygotowania założeń, program ten nie został wprowadzony. W grudniu 2024 r. prace legislacyjne nad kredytem 0% wstrzymano – w koalicji rządzącej zabrakło jednomyślności co do tej formy wsparcia (podnoszono argumenty, że dalsze dopłaty kredytowe mogą znów nakręcić ceny mieszkań). W czerwcu 2025 przedstawiciel Ministerstwa Rozwoju potwierdził oficjalnie, że program „Pierwsze Klucze” nie będzie realizowany, a rząd nie pracuje nad żadnym nowym programem wspierającym popyt na mieszkania. Zamiast tego postawiono na zwiększenie inwestycji w budownictwo społeczne i komunalne (jak opisano wyżej) kosztem rezygnacji z kolejnych dopłat do kredytów. Można więc powiedzieć, że w 2025 r. nie uruchomiono żadnego nowego programu dopłat dla kupujących – skończyło się na planach. Warto odnotować, że już sama zapowiedź kredytu 0% wywołała mieszane reakcje na rynku: deweloperzy byli rozczarowani, że program miał pomijać rynek pierwotny, z kolei analitycy obawiali się, że ulgi na rynku wtórnym mogą skutkować wzrostem cen używanych mieszkań (analogicznie do wzrostów po BK 2%). Z perspektywy końca 2025 r. wydaje się, że rząd obrał kierunek na stymulowanie podaży (budowa tanich mieszkań na wynajem) zamiast stymulowania popytu poprzez dopłaty dla kupujących.

Podsumowanie aktualnych programów (2025): Dla młodych i pierwszych nabywców mieszkań dostępne są głównie instrumenty już funkcjonujące od 2022–2023 r.: gwarancje wkładu własnego (BGK), Konto Mieszkaniowe oraz dopłaty czynszowe. Program preferencyjnych kredytów 2% praktycznie zakończył się na 2023 r. Nowe inicjatywy prorodzinne (kredyt 0%) zostały zatrzymane zanim ruszyły. Rząd koncentruje się natomiast na poprawie transparentności rynku (jawne ceny) oraz na rozwoju budownictwa komunalnego i społecznego, co ma w dłuższym horyzoncie zwiększyć dostępność mieszkań o umiarkowanym czynszu.

Różnice w programach – rynek pierwotny vs wtórny

W kontekście wsparcia państwa istotne są różnice między rynkiem pierwotnym (nowe mieszkania od dewelopera) a wtórnym (używane mieszkania):

• Dostępność programów: Część programów jest ograniczona tylko do nowych mieszkań. Np. dopłaty „Mieszkanie na Start” dotyczą wyłącznie lokali nowych lub odnowionych (rewitalizowanych), przekazanych do najmu we współpracy z gminą. Z kolei historyczny MdM początkowo również premiował tylko zakup mieszkań od dewelopera (później rozszerzono go na wtórny). Odwrotnie, planowany program „Pierwsze Klucze” celowo obejmował wyłącznie rynek wtórny, aby nie napędzać cen nowych mieszkań – kwalifikować się miały tylko mieszkania używane (oraz nieliczne wyjątki typu TBS).
• Limity cenowe i powierzchniowe: Programy z limitem ceny często rozróżniają rynek pierwotny i wtórny. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (gwarancja BGK) ma odrębne limity cen m² dla nowych i używanych mieszkań w danej lokalizacji – zwykle dla rynku wtórnego limit jest nieco niższy (co odzwierciedla niższy koszt odtworzeniowy). W rezultacie łatwiej zmieścić się w limicie kupując nowe mieszkanie od dewelopera w tańszej lokalizacji, natomiast w drogich miastach wiele ofert (zwłaszcza nowych) przekracza limity i nie łapie się na gwarancję. Programy historyczne także preferowały pierwotny: np. w MdM dopłata była wyższa przy zakupie mieszkania od dewelopera niż używanego. W Bezpiecznym Kredycie 2% nie wprowadzono oficjalnie limitu cen ani metrażu – można było kupić dowolne mieszkanie/domy (zarówno nowe, jak i używane) byle zmieścić się w kwocie kredytu 500/600 tys. zł. Niemniej maksymalna kwota kredytu pośrednio ograniczała wybór – w praktyce beneficjenci BK 2% częściej kupowali mieszkania tańsze lub mniejsze (np. na rynku wtórnym w mniejszych miastach), bo w dużych aglomeracjach ceny nowych mieszkań często przekraczały możliwości kredytu 2% (np. w Warszawie za 800 tys. zł ciężko było kupić nowy, większy lokal bez wkładu własnego).
• Preferencje polityki mieszkaniowej: Polityka państwa zatacza tu koło – wcześniejsze rządowe programy (MdM, Mieszkanie Plus) mocno wspierały rynek pierwotny (budowę nowych mieszkań). Obecnie obserwujemy zmianę: w 2025 r. żadne dopłaty nie są skierowane stricte do zakupu nowych mieszkań od dewelopera – przeciwnie, wstrzymany program „Pierwsze Klucze” miał faworyzować zakup używanych lokali (aby lepiej wykorzystać istniejące zasoby mieszkaniowe). Oczywiście deweloperzy nadal pośrednio korzystają na programach ogólnych – np. gwarancje BGK czy BK2% można było wykorzystać także przy zakupie nowego mieszkania, co zwiększało popyt na rynku pierwotnym. Jednak brak dedykowanych dopłat do nowych lokali w 2025 może oznaczać trudniejsze czasy dla firm deweloperskich w porównaniu do boomu z lat wcześniejszych.
• Rynek najmu i dostępność mieszkań: W segmencie najmu program „Mieszkanie na Start” dotyczy nowych inwestycji (często deweloperskich lub TBS) – czyli wspiera najem na rynku pierwotnym (nowe budynki). Natomiast dodatek mieszkaniowy czy inne formy pomocy społecznej mogą dotyczyć dowolnego mieszkania, niezależnie od jego wieku – liczy się tylko sytuacja dochodowa najemcy.

Wnioski: Dla osoby planującej zakup pierwszego M w 2025 r. wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym może zależeć od kryteriów programów: rynek wtórny potencjalnie pozwala skorzystać z zapowiadanego (choć wstrzymanego) wsparcia w przyszłości, a obecnie łatwiej tam znaleźć mieszkania w cenach mieszczących się w limitach BGK. Rynek pierwotny z kolei oferuje nowe lokale, często objęte programami najmu z dopłatą lub po prostu atrakcyjne dla wykorzystania preferencyjnego kredytu (gdy te były dostępne). Należy śledzić bieżące regulacje, bo podejście rządu do wspierania jednego czy drugiego segmentu potrafi się zmieniać wraz z polityką mieszkaniową.

Prognozy dla rynku mieszkaniowego w kontekście programów

Na koniec warto spojrzeć, jak te programy wpływają (i mogą wpłynąć) na sytuację na rynku mieszkaniowym w najbliższych latach:

• Stabilizacja po boomie 2023: Rok 2023 przyniósł ożywienie popytu i wzrost cen mieszkań, napędzany głównie startem Bezpiecznego Kredytu 2%. W 2024 r., po wstrzymaniu dopłat 2%, popyt nieco osłabł, a dynamika cen wyhamowała. Dane za 2025 r. wskazują na umiarkowane wzrosty cen – np. GUS odnotował, że w II kwartale 2025 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły średnio o ok. 1,2% kw/kw, przy czym nowe lokale drożały dwa razy szybciej niż używane (co może wynikać z ograniczonej podaży nowych mieszkań). Generalnie analitycy prognozują, że do końca 2025 r. ceny mieszkań będą rosły powoli i stopniowo, utrzymując względną stabilność rynku. Brak nowego programu dopłat popytowych działa hamująco na ewentualne skoki cen.
• Popyt vs podaż: W 2025 r. spadające stopy procentowe kredytów hipotecznych (NBP zaczął obniżki stóp, co przekłada się na tańsze kredyty) oraz rosnące płace przełożyły się na lekkie ożywienie sprzedaży mieszkań w III kwartale. Jednocześnie deweloperzy ograniczyli nową podaż – z powodu wcześniejszej niepewności na rynku i nowych regulacji wielu wstrzymywało rozpoczynanie kolejnych projektów. W rezultacie w największych miastach w 2025 r. sprzedaż mieszkań zaczęła przewyższać liczbę wprowadzanych nowych ofert, co zmniejszyło dostępny wybór lokali na rynku pierwotnym. Taka sytuacja (malejąca podaż przy odbiciu popytu) może wywrzeć presję na wzrost cen nowych mieszkań. Prognoza firmy JLL zakłada, że sprzedaż nowych mieszkań w 2025 r. osiągnie ok. 40–42 tys. lokali (lekki wzrost rok do roku). Jeśli deweloperzy nadal będą ostrożni z nowymi projektami, konkurencja o istniejące mieszkania może się nasilić, utrzymując ceny na wysokim poziomie.
• Efekt transparentności cen: Wprowadzenie jawności cen ofertowych we wrześniu 2025 r. doprowadziło do jednorazowych korekt cenników (wspomniane zróżnicowanie: tanie oferty potaniały, drogie podrożały), ale średnie ceny ofertowe pozostały stabilne. Dzięki tym regulacjom kupujący mają pełniejszy obraz rynku – mogą łatwiej porównywać oferty. To może z czasem uspokajać oczekiwania cenowe – deweloperzy nie mogą już liczyć na „ukrycie” wysokiej ceny, więc albo ją uzasadnią jakością, albo będą musieli obniżyć, jeśli klienci nie znajdą tańszej alternatywy. Krótkookresowo, część firm mogła podnieść ceny najbardziej atrakcyjnych mieszkań (skoro i tak muszą je pokazać, to wolą mieć bufor do ewentualnych rabatów), ale ogólnie transparencja powinna zwiększyć konkurencję cenową. W efekcie można oczekiwać bardziej realistycznych wycen mieszkań i mniejszej liczby „zaporowych” ofert – co sprzyja kupującym w negocjacjach.
• Wpływ programów na ceny – obawy i oczekiwania: Doświadczenia z BK 2% pokazały, że silne bodźce popytowe mogą przekładać się na szybki wzrost cen (zwłaszcza w dużych miastach). Dlatego decyzja o rezygnacji z nowego kredytu 0% może w perspektywie najbliższych lat ograniczyć ryzyko kolejnej bańki cenowej. Z drugiej strony brak dopłat oznacza, że dostępność mieszkań znów zależy głównie od dochodów i polityki kredytowej banków – jeśli stopy procentowe spadną znacząco, kredyty staną się łatwiej dostępne i popyt naturalnie wzrośnie. Kilkuletni okres bez nowych programów dopłat może więc przynieść stabilizację cen lub ich umiarkowane wzrosty w tempie zbliżonym do inflacji. Niektórzy eksperci sugerują, że do 2026 r. rynek znajdzie się w równowadze: ceny transakcyjne mogą do końca 2025 pozostać stabilne, a ożywienie – jeśli nastąpi – to dopiero w 2026 r..
• Rozwój budownictwa społecznego: Znaczne fundusze skierowane na budowę mieszkań komunalnych, TBS i akademików (jak wspomniane 2,5 mld zł w 2025 r.) docelowo powiększą zasób lokali dostępnych poza wolnym rynkiem. Jeśli rządowe plany się powiodą, w kolejnych latach powstawać ma nawet ponad 40 tys. lokali społecznych i komunalnych rocznie. To jednak plan ambitny i zależny od wielu czynników (zdolności realizacyjnych gmin, koniunktury budowlanej). Krótkoterminowo, w 2025 r. zaplanowano start budowy ok. 8000 nowych mieszkań komunalnych – skala ta nie wpływa znacząco na cały rynek, ale lokalnie może zmniejszyć kolejki oczekujących na mieszkania od gminy. Długofalowo, jeśli rzeczywiście co roku przybędzie kilkadziesiąt tysięcy mieszkań z czynszami niższymi niż rynkowe, może to łagodzić presję na rynku najmu i sprzedaży – część rodzin zaspokoi potrzeby mieszkaniowe w sektorze społecznym, zmniejszając popyt w sektorze komercyjnym.
• Kierunki polityki mieszkaniowej: Obecne deklaracje rządu wskazują, że priorytetem na najbliższe lata będzie dostępne budownictwo na wynajem (komunalne, społeczne) zamiast dopłat dla kupujących własność. Można spodziewać się kontynuacji programów wspierających podaż: dotacji do budowy mieszkań przez gminy i SIM, ułatwień prawnych dla takich inwestycji (np. gruntów Skarbu Państwa pod budownictwo społeczne), czy też inwestycji w infrastrukturę towarzyszącą osiedlom. Jeśli chodzi o pomoc młodym w zakupie własnego M, na razie wstrzymano bezpośrednie subwencje – ale nie można wykluczyć powrotu pomysłu kredytu 0% lub podobnych, gdyż był on elementem programów politycznych. Być może w zmodyfikowanej formie (bardziej ograniczonej) takie wsparcie znów zostanie rozważone, zwłaszcza jeśli rynek by osłabł albo ceny zaczęłyby rosnąć za wolno (co wpływa na branżę deweloperską). Warto też obserwować inicjatywy na poziomie UE – rosnące problemy mieszkaniowe w Europie sprawiają, że Komisja Europejska planuje złagodzić reguły pomocy publicznej na cele mieszkaniowe, co może umożliwić państwom szersze programy wsparcia bez naruszania zasad konkurencji.

Prognoza podsumowująca: Najbardziej prawdopodobny scenariusz na koniec 2025 i 2026 rok to stabilizacja rynku – ceny mieszkań będą rosły wolniej niż w boomie 2021–2023, wspinając się stopniowo w ślad za inflacją i kosztami budowy. Kluczowym czynnikiem będzie tu równowaga popytu i podaży: popyt wspierany poprawą zdolności kredytowej (niższe stopy) i wciąż niezaspokojonymi potrzebami mieszkaniowymi młodych, kontra ograniczona podaż nowych mieszkań i wysokie koszty realizacji projektów. Rządowe programy w 2025 r. nie dolewają „oliwy do ognia” po stronie popytu – co raczej zapobiega gwałtownym wzrostom cen, ale też nie rozwiązują problemu dostępności mieszkań od razu. Inwestycje w sektor publiczny mieszkaniowy to kroki, których efekty będą widoczne za kilka lat.

Młodzi Polacy rozpoczynający swoją drogę do własnego „M” muszą zatem nadal wykazać się cierpliwością i dobrym rozeznaniem w dostępnych formach wsparcia. Warto korzystać z programów takich jak gwarancja wkładu BGK czy Konto Mieszkaniowe, które mogą pomóc w pokonaniu największych barier (brak wkładu, brak oszczędności). Z kolei ci, którzy nie chcą lub nie mogą od razu kupić mieszkania, powinni sprawdzić ofertę najmu z dopłatą czy mieszkań TBS – być może będą mogli taniej wynająć lokum na start. Polityka mieszkaniowa 2025+ zdaje się zmierzać w kierunku zapewnienia, by każdy – niezależnie od dochodów – miał dach nad głową, czy to na własność, czy w najmie. Jak zawsze, diabeł tkwi w szczegółach i realizacji: powodzenie tych inicjatyw zależy od finansowania i sprawnego wdrożenia, a rynek nieruchomości niezmiennie reaguje na wszelkie bodźce. Dlatego młodzi uczestnicy rynku powinni śledzić bieżące informacje z wiarygodnych źródeł (rządowych, bankowych, branżowych), by najlepiej wykorzystać dostępne możliwości wsparcia przy realizacji marzenia o własnych czterech kątach.

Źródła: Programy rządowe – portale , materiały BGK i MRiT; Omówienia w mediach branżowych – Forsal, Business Insider, Rzeczpospolita; Analizy eksperckie – , , Interia, BI, dane GUS i raporty JLL. Wszystkie dane aktualne na październik 2025 r.