Obniżka stóp procentowych – sierpień i wrzesień 2025. Co to oznacza dla rynku nieruchomości?
5 września 2025 |
Biuro nieruchomości
Co się wydarzyło?
Sierpień 2025: na jednodniowym, “wakacyjnym” posiedzeniu 26 sierpnia RPP nie zmieniała stóp. Rynek natomiast dyskontował wrześniowe cięcie, co było widoczne w spadku rynkowych stawek (np. symulacje WIBOR/WIRON w tabelach branżowych na 28.08). NBP – Serwis Informacyjny+1
Wrzesień 2025: RPP obniżyła stopy o 25 pb. Stopa referencyjna NBP wynosi teraz 4,75%, lombardowa 5,25%, depozytowa 4,25%; decyzja obowiązuje od 4 września. Jak napisał NBP: „The Council decided to cut the NBP reference rate by 0.25 percentage points… to 4.75%.” NBP – Serwis Informacyjny+2NBP – Serwis Informacyjny+2
To trzecia obniżka w 2025 r. (po -50 pb w maju i -25 pb w lipcu). „W tym roku RPP obniżyła stopy łącznie o 1 pkt proc.” – przypomina Business Insider. NBP sygnalizuje ostrożność. Cytując po posiedzeniu: „further moves will depend on fiscal policy, the labor market, and economic conditions.” WBJ
Dlaczego teraz?
Inflacja w sierpniu z 2,8% w szybkim szacunku do 2,9% r/r po rewizji (inflacja bazowa ~3,1%), czyli blisko celu, ale z ryzykami po stronie fiskalnej i płac. Bankier.pl+1 Bloomberg: „MPC lowered its benchmark by 25 bps to 4.75%, in line with forecasts.” Bloomberg.com
Wpływ na kredytobiorców mieszkaniowych
Zmienne oprocentowanie (WIBOR/WIRON): rata spada z opóźnieniem – aż do najbliższej aktualizacji wskaźnika w umowie. Szacunki rynkowe mówią o ~60–70 zł mniej na każde 400 tys. zł kredytu po wrześniowym -25 pb (skala orientacyjna). Blog Kredytowy
Popyt na hipoteki: w sierpniu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe +52,5% r/r (BIK). To najsilniejszy sygnał powrotu popytu od miesięcy. media.bik.pl+1
WIRON vs WIBOR: sektor przygotowuje się do ustawowej konwersji wskaźników (2025), ale bieżące umowy nie zmieniają się „w najbliższym czasie” – ważne w kontekście kalkulacji rat. bsndm.pl
Co to znaczy dla cen i transakcji?
Ceny mieszkań: oficjalne dane NBP (do II kw. 2025) pokazywały wygaszanie dynamiki cen; na rynku ofert w lipcu spadki średnich cen w 10 z 17 największych miast (raport Rankomat/Rentier.io). To wskazuje na miękkie lądowanie cen, szczególnie przy rosnącej podaży.
Aktywność kupujących: niższe stopy + spadek wskaźników rynkowych → wyższa zdolność kredytowa i większa liczba wniosków (dane BIK). „W sierpniu wartość zapytań… wzrosła o ponad 50% r/r.”
Rynek najmu: spadek kosztu kapitału może lekko ścisnąć stopy zwrotu (yields), jeśli czynsze nie rosną proporcjonalnie. Jednocześnie poprawa dostępności kredytu może część najemców przekierować do zakupu, stabilizując popyt na najem w segmentach studenckich i migracyjnych.
Deweloperzy i inwestorzy
Deweloperzy: tańszy kapitał i ożywienie sprzedaży wspiera uruchamianie nowych etapów. Sektor jednak widzi ostrożne nastawienie RPP: „we must be cautious in cutting interest rates” – podkreślał prezes NBP.
Inwestorzy indywidualni: przy obniżkach i inflacji bliżej celu, depozyty tracą przewagę nad nieruchomością o stabilnym cashflow. Jednocześnie analitycy (ING) oceniają, że cięcia to raczej „dostosowania” niż pełny cykl – czyli tempo i skala będą umiarkowane. ING Think
Co dalej do końca 2025?
Po wrześniu rynek dopuszcza jeszcze jedno cięcie w IV kw., jeśli inflacja i dane makro na to pozwolą (komentarze ING, media finansowe). „Another rate cut… is possible this year” – mówił członek RPP L. Kotecki. WNP+1
Jednocześnie wcześniejsze wypowiedzi wskazywały na ostrożność i warunkowość działań („no reasons for cutting rates now” – w marcu, zanim proces dezinflacji przyspieszył). To przypomina, że ścieżka nie jest gwarantowana. Reuters
Praktyczne wskazówki dla kupujących i sprzedających
Kupujący (kredyt):
Sprawdź, kiedy aktualizuje się Twój wskaźnik (WIBOR 3M/6M czy WIRON) – od tego zależy, kiedy rata realnie spadnie.
Zostaw bufor na możliwe wahania – RPP podkreśla warunkowość dalszych decyzji. „Further moves will depend on… economic conditions.”
Sprzedający/deweloperzy:
Korzystaj z okna popytowego (BIK +52,5% r/r) i rozważ promocje na finansowanie (dopłaty do marży, stała stopa na 2–3 lata) – to może przyspieszyć decyzje klientów.
Inwestorzy na wynajem:
Przelicz cashflow po nowej racie i scenariuszach czynszów. W miastach z lekką korektą cen ofertowych można szukać okazji na rynku wtórnym.
Raport Rankomat/Rentier.io – spadki średnich cen w 10/17 miast (lipiec 2025). www.money.pl
Krótko: sierpień – bez zmian NBP, ale spadające rynkowe stawki i eksplozja zapytań o kredyty; wrzesień – formalne -25 pb do 4,75%. To kwartet czynników (niższe stopy, niższa inflacja, wyższa zdolność, stabilizujące się ceny) sprzyjający transakcjom – choć RPP jasno zaznacza, że kolejne ruchy będą ostrożne i zależne od danych. NBP – Serwis Informacyjny+2media.bik.pl+2
