Nieruchomości nad morzem w 2026 roku – czy Mielno i Kołobrzeg nadal są dobrą inwestycją?

Pas nadmorski pozostaje jednym z najdroższych segmentów rynku w regionie. Wysoka cena zakupu nie przekreśla opłacalności, ale wymaga znacznie dokładniejszej analizy przychodów i kosztów. Apartament nad morzem nie powinien być kupowany wyłącznie na podstawie obietnicy wysokiego obłożenia.

Ceny w Mielnie i Kołobrzegu

Według danych ofertowych Tabelaofert nowe mieszkania w Mielnie kosztowały w czerwcu 2026 średnio około 14 680 zł/m². Inne bazy ofertowe prezentowały poziom około 16 tys. zł/m². W powiecie kołobrzeskim Tabelaofert wskazywała średnio około 15 071 zł/m², natomiast dane i estymacje rynku wtórnego mogły być niższe. Różnica między rynkiem pierwotnym, wtórnym i lokalami o charakterze apartamentowym jest bardzo duża.

Przykładowa kalkulacja apartamentu wakacyjnego

Załóżmy zakup lokalu za 750 tys. zł. Przy średniej cenie doby 430 zł i sprzedaży 170 noclegów rocznie przychód brutto wyniósłby 73 100 zł. Jest to 9,7% brutto względem ceny zakupu.

Od przychodu trzeba jednak odjąć:

• prowizję operatora lub portali rezerwacyjnych,
• sprzątanie i obsługę gości,
• czynsz, media, internet i ubezpieczenie,
• naprawy, odświeżanie i wymianę wyposażenia,
• podatki i ewentualne koszty finansowania,
• okresy bez rezerwacji.

Jeżeli łączne koszty operacyjne pochłoną 35% przychodu, pozostanie około 47 500 zł przed podatkiem i finansowaniem, czyli około 6,3% ceny zakupu. To wciąż atrakcyjny wynik, ale tylko przy osiągnięciu założonego obłożenia. Przy słabszym sezonie stopa zwrotu szybko spada.

Najważniejsze czynniki opłacalności

• Odległość od plaży: realna, liczona dojściem, a nie linią prostą.
• Całoroczność: ogrzewanie, gastronomia i atrakcje poza sezonem.
• Parking: w miejscowościach nadmorskich ma bardzo duże znaczenie.
• Operator: warunki umowy, prowizja i możliwość korzystania właścicielskiego.
• Status lokalu: mieszkalny czy użytkowy, co wpływa na podatki i finansowanie.
• Koszty wspólnoty: basen, spa i recepcja zwiększają atrakcyjność, ale także stałe opłaty.

Mielno czy Kołobrzeg?

Mielno jest silnie nastawione na turystykę wakacyjną i korzysta z bliskości Koszalina. Kołobrzeg ma większy rynek całoroczny, status uzdrowiska, rozbudowaną infrastrukturę i większą liczbę stałych mieszkańców. Mielno może oferować większą dynamikę w szczycie sezonu, a Kołobrzeg lepsze możliwości rozłożenia obłożenia na cały rok.

Największe ryzyka

Inwestor powinien uważać na zbyt optymistyczne prognozy obłożenia, niejasne umowy operatorskie, wysokie opłaty stałe i zakup lokalu użytkowego finansowanego na mniej korzystnych zasadach. Należy również sprawdzić księgę wieczystą, pozwolenia, plan miejscowy i zasady najmu krótkoterminowego we wspólnocie.

Źródła i metodologia

• Tabelaofert – nowe mieszkania w Mielnie, czerwiec 2026
• Tabelaofert – ceny mieszkań w powiecie kołobrzeskim, czerwiec 2026
• NBP – rynek mieszkaniowy i stopy zwrotu z najmu

Dane portalowe są migawką rynku ofertowego i mogą różnić się metodologią, zakresem oraz liczbą analizowanych ogłoszeń. Nie są automatycznie równoznaczne z ceną możliwą do uzyskania w konkretnej transakcji.