2 czy 3 pokoje pod wynajem w Koszalinie? Co łatwiej wynająć, a co łatwiej później sprzedać

Dwa pokoje są tańsze i zwykle bardzo płynne. Trzy pokoje kosztują więcej, ale przyciągają inne grupy najemców i mogą dać większą elastyczność. Który wariant jest lepszy w Koszalinie? Odpowiedź zależy od lokalizacji, układu mieszkania i modelu najmu, ale kilka zasad pomaga podjąć decyzję.

Dwa pokoje – produkt dla szerokiej grupy

Mieszkanie dwupokojowe jest jednym z najbardziej uniwersalnych produktów na rynku. Może je wynająć singiel, para, młode małżeństwo, student albo osoba pracująca w mieście. Niższa cena całkowita zakupu oznacza również niższy próg wejścia dla inwestora.

Dużą zaletą jest późniejsza sprzedaż. Dwa pokoje mieszczą się w budżecie wielu kupujących, dlatego dobrze położony lokal o sensownym metrażu ma zwykle dużą grupę potencjalnych nabywców.

Trzy pokoje – większa elastyczność

Trzy pokoje otwierają kilka dodatkowych możliwości. Mieszkanie może być wynajmowane rodzinie, parze potrzebującej gabinetu, kilku studentom albo pracownikom. W dobrym układzie można też wynajmować pokoje osobno, choć taki model wymaga większego zaangażowania w zarządzanie.

Trzeba jednak uważać na cenę zakupu. Jeśli dopłata do trzeciego pokoju jest bardzo duża, dodatkowy czynsz może nie zrekompensować wyższego kapitału potrzebnego na wejściu.

Nie licz pokoi – licz funkcjonalność

Dwa dobrze rozplanowane pokoje mogą być lepszą inwestycją niż ciasne trzy. Liczy się niezależność pomieszczeń, miejsce na przechowywanie, balkon, kuchnia, łazienka i ekspozycja okien. W wynajmie szczególnie ważne jest to, czy najemca może normalnie żyć w mieszkaniu, a nie tylko ile pomieszczeń widnieje w ogłoszeniu.

Koszty też rosną z metrażem

Większe mieszkanie to nie tylko wyższa cena zakupu. To również większy koszt remontu, umeblowania, czynszu administracyjnego i potencjalnych napraw. Dlatego porównując dwa i trzy pokoje, warto policzyć rentowność na pełnym koszcie inwestycji, a nie tylko na cenie ofertowej.

Co jest bezpieczniejsze dla początkującego inwestora?

Dla osoby kupującej pierwsze mieszkanie inwestycyjne dwa pokoje są często prostsze. Łatwiej je wynająć jednej osobie lub parze, mniej kosztują i łatwiej później sprzedać. Trzy pokoje mogą natomiast dać lepszy wynik przy dobrym zakupie i dobrze dobranym modelu najmu.

A jak wygląda Koszalin?

Na lokalnym rynku duże znaczenie ma odległość od centrum, uczelni, większych zakładów pracy, transportu i usług. Mieszkanie inwestycyjne nie musi być w najbardziej prestiżowej dzielnicy, ale powinno znajdować się tam, gdzie potencjalny najemca ma wygodne codzienne życie.

Nie ma jednej odpowiedzi „2 czy 3 pokoje”. Lepsze jest to mieszkanie, które ma właściwą cenę, funkcjonalny układ i pasuje do realnego popytu w konkretnej części Koszalina.

Najpierw ustal grupę najemców

Dwa pokoje często odpowiadają singlom, parom i osobom pracującym zdalnie, które chcą osobnej sypialni. Trzy pokoje otwierają rynek rodzin i osób wynajmujących wspólnie, ale zwykle oznaczają wyższą cenę zakupu i większe miesięczne opłaty. Nie ma więc uniwersalnej odpowiedzi – liczy się relacja ceny wejścia do możliwego czynszu i popytu w danej lokalizacji.

Patrz na czynsz za całe mieszkanie, nie tylko za metr

Mniejsze lokale często osiągają wyższą stawkę w przeliczeniu na metr, ale większe mogą zapewniać bardziej stabilnego najemcę. Rodzina, która zapisuje dziecko do pobliskiej szkoły, często zostaje dłużej niż osoba wynajmująca lokal przejściowo. Z drugiej strony, przy 3 pokojach pustostan jest droższy, bo miesięczne koszty właściciela są wyższe.

Układ jest ważniejszy niż liczba pokoi

Funkcjonalne 48 m² z dwiema sypialniami może być lepszym produktem niż 60 m² z przechodnim pokojem. Dla inwestora liczą się niezależne pokoje, możliwość ustawienia mebli, miejsce do przechowywania, balkon, winda i parking. Najemca płaci za użyteczność, nie za liczbę pomieszczeń w ogłoszeniu.

Co z późniejszą sprzedażą?

Dwa i trzy pokoje należą do najbardziej płynnych segmentów rynku, ale grupa kupujących jest trochę inna. Dwa pokoje są bardziej dostępne cenowo i atrakcyjne dla pierwszego kupującego. Trzy pokoje mocno interesują rodziny. W obu przypadkach dobra lokalizacja i rozsądne opłaty są ważniejsze niż niewielka różnica w metrażu.

Jak policzyć warianty?

Dla każdego mieszkania policz osobno: cenę zakupu, koszt przygotowania, wszystkie opłaty właściciela, realny czynsz po uwzględnieniu standardu, możliwy pustostan oraz koszt przyszłej sprzedaży. Dopiero porównanie rocznego dochodu netto do całego kapitału pokaże, który wariant jest lepszy.

Checklista inwestora

• odległość od pracy, uczelni i komunikacji;
• parking;
• winda;
• czynsz administracyjny;
• oddzielna kuchnia lub funkcjonalny aneks;
• miejsce na przechowywanie;
• stan łazienki i instalacji;
• profil potencjalnego najemcy;
• łatwość odsprzedaży.

Zobacz także: Miejsce postojowe i garaż jako inwestycja