Kto płaci i kiedy podatek PCC przy zakupie/sprzedaży mieszkania?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego zwykle płaci kupujący. Wyjątki są ważne (np. “pierwsze mieszkanie” – 0%), a w praktyce całą formalność załatwia notariusz podczas aktu. Poniżej prosto i na przykładach — plus konkret: jak to ogarnąć w Koszalinie.

1) Kto płaci PCC?

• Co do zasady płaci kupujący (sprzedający PCC nie płaci). Obowiązek podatkowy powstaje w dniu zawarcia aktu notarialnego. Notariusz jest płatnikiem — oblicza, pobiera i przekazuje PCC do skarbówki.

2) Ile wynosi PCC?

• Standardowo 2% wartości rynkowej nieruchomości (nie “ceny z umowy”, jeśli byłaby zaniżona).
• Podstawa to wartość rynkowa lokalu/domu (w razie podejrzenia zaniżenia urząd może ją doszacować).

Ważne wyjątki

• 0% PCC na pierwsze mieszkanie/domek z rynku wtórnego (osoba fizyczna, która w dniu zakupu i wcześniej nie miała mieszkania/domu ani udziału — z wyjątkiem udziału ≤50% nabytego wyłącznie w drodze dziedziczenia). Zwolnienie działa automatycznie u notariusza.
• PCC vs VAT: jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT (np. rynek pierwotny od dewelopera), to PCC nie występuje. Jeśli sprzedaż jest zwolniona z VAT (często “stare” lokale między podatnikami VAT), to PCC zazwyczaj jest należny. Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować VAT — wtedy PCC nie ma.
• 6% PCC dla “hurtowych” zakupów: od 1.01.2024 r. przy zakupie szóstego i każdego kolejnego mieszkania w ramach jednej inwestycji (jeden grunt; sprzedaż opodatkowana VAT) — dodatkowe 6% PCC. To wyjątek od zasady VAT zamiast PCC.

3) PCC przy kredycie (hipoteka)

Oprócz PCC od samej sprzedaży może pojawić się PCC od ustanowienia hipoteki:

• gdy kwota zabezpieczenia jest nieustalona (typowo przy kredycie z odsetkami zmiennymi): 19 zł,
• gdy kwota jest ustalona: 0,1% wartości zabezpieczenia.
  Deklaracja to zwykle PCC-3 (jeśli hipoteka nie jest zakładana w akcie notarialnym). Termin: 14 dni od powstania obowiązku.

4) Kiedy i jak płacisz?

• Przy akcie notarialnym — notariusz pobiera PCC “na miejscu” i wysyła wraz z deklaracją do urzędu (Ty nic nie składasz).
• Gdy nie ma notariusza (np. samodzielne ustanowienie hipoteki) — składasz PCC-3 i płacisz w 14 dni (online przez gov.pl / e-Urząd Skarbowy lub w urzędzie).

Przykłady “z życia”

1. Pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego
   Wartość: 550 000 zł. Kupujący spełnia warunki “pierwszego mieszkania”.
   PCC: 0 zł (zwolnienie).
2. Drugie mieszkanie z rynku wtórnego
   Wartość: 650 000 zł.
   PCC: 2% × 650 000 = 13 000 zł — płacone u notariusza przy akcie.
3. Zakup od dewelopera (rynek pierwotny)
   Wartość 700 000 zł (w cenie już jest VAT).
   PCC: 0 zł (bo sprzedaż opodatkowana VAT).
4. Inwestor kupuje 6 mieszkań w jednej inwestycji (VAT)
   Na 6. mieszkaniu pojawia się dodatkowe 6% PCC (poza VAT).
5. Kredyt i hipoteka
   Kredyt 500 000 zł z odsetkami (kwota zabezpieczenia nieustalona) → PCC 19 zł (PCC-3 w 14 dni, jeśli nie pobierze notariusz).
   Kredyt ze stałym, ustalonym zabezpieczeniem 500 000 zł → PCC 0,1% = 500 zł.

Jak to załatwić w Koszalinie — krok po kroku

A) Umowa sprzedaży u notariusza (najczęstszy scenariusz)

1. Wybierz kancelarię notarialną w Koszalinie
   • Kancelaria Notarialna Mirosław Pracz & Paulina Pracz, ul. 1 Maja 12/2, Koszalin.
   • Kancelaria Notarialna Malwina Siadak, ul. Zwycięstwa 126, Koszalin.
2. Przygotuj dokumenty (dowód/paszport, stan cywilny/małżeńska wspólność, numer księgi wieczystej, podstawa nabycia sprzedającego, zaświadczenia spółdzielni/wspólnoty itp.).
   Notariusz, jako płatnik PCC, pobierze podatek (albo zastosuje zwolnienie “pierwsze mieszkanie”) i prześle do urzędu skarbowego — Ty nie składasz PCC-3.
3. Opłaty przy akcie
   Poza PCC dochodzą taksę notarialną, opłaty sądowe (wpis do KW) i ewentualnie opłata za wypisy. Lokalne cennikowe informacje znajdziesz na stronach kancelarii.

B) Hipoteka (gdy nie “załatwia się” w akcie)

• Jeśli bank wymaga osobnego ustanowienia hipoteki poza aktem przeniesienia własności, złóż PCC-3 i zapłać podatek (19 zł lub 0,1%) w 14 dni — najwygodniej online przez gov.pl.

C) Gdzie w razie potrzeby kontaktować się ze skarbówką w Koszalinie?

• Pierwszy Urząd Skarbowy w Koszalinie — ul. Przemysłowa 3, 75-216 Koszalin.
  Złożysz pismo osobiście, listownie, mailem (1us.koszalin@mf.gov.pl) lub przez ePUAP (skrzynka /sekud6056k/SkrytkaESP).
  Możesz też umówić wizytę online.

Najczęstsze pytania

Czy sprzedaż mieszkania przez firmę zwolnioną z VAT oznacza brak PCC?
Nie. Jeżeli sprzedaż jest zwolniona z VAT, to z reguły PCC 2% jest należny (poza zwolnieniem “pierwsze mieszkanie”). Gdy strony zrezygnują ze zwolnienia i opodatkują VAT — PCC nie wystąpi.

Kupuję z partnerem — jedno z nas ma kiedyś odziedziczone 1/4 mieszkania. Czy 0% “pierwsze mieszkanie” przepadło?
Niekoniecznie. Posiadanie udziału ≤50% nabytego wyłącznie w drodze dziedziczenia nie wyklucza zwolnienia (dotyczy to każdego współkupującego, oddzielnie).

Kiedy dokładnie upływa termin na PCC-3?
Masz 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego (zwykle od zawarcia umowy/ustanowienia hipoteki). Możesz złożyć online.

Podsumowanie w 30 sekund

• Kupujący płaci PCC (sprzedający — nie). Standard: 2% wartości rynkowej. Notariusz pobiera przy akcie.
• Pierwsze mieszkanie/domek z rynku wtórnego = 0% (spełnij warunki).
• Rynek pierwotny/VAT → zwykle brak PCC; zwolnienie z VAT przy sprzedaży wtórnej między podatnikami → PCC.
• Hipoteka: 19 zł lub 0,1% (PCC-3 w 14 dni, jeśli nie pobierze notariusz).
• Koszalin: akt u lokalnego notariusza; w razie potrzeby kontakt z PUS Koszalin (ul. Przemysłowa 3) lub załatwienie online przez gov.pl/ePUAP.

Źródła (linki)

• Ustawa o PCC (tekst jednolity, ISAP Sejm): PDF
• Art. 7 (stawki 2%/1%): Lexlege – art. 7
• Art. 7a (6% od 6. lokalu w jednej inwestycji): SIP LEX – art. 7a
• Art. 10 (notariusz jako płatnik): SIP LEX – art. 10
• Art. 2 (wyłączenie PCC, gdy czynność opodatkowana VAT): SIP LEX – art. 2
• Art. 9 pkt 17 (zwolnienie „pierwsze mieszkanie”): gov.pl – komunikat
• Stawki PCC (w tym 6% – broszura MF): podatki.gov.pl – PDF
• PCC a VAT przy nieruchomościach: rachunkowosc.com.pl – omówienie
• PCC-3 – złóż online: gov.pl – „Zapłać PCC” • podatki.gov.pl – formularze PCC
• Hipoteka – 19 zł / 0,1% (oficjalne wyjaśnienia): podatki.gov.pl – „Rozliczenie PCC od innych czynności”
• Termin 14 dni (PCC-3): podatki.gov.pl – objaśnienia PDF
• Koszalin – Pierwszy Urząd Skarbowy (kontakt i ePUAP): strona PUS Koszalin • skrzynka ePUAP • umów wizytę
• Koszalin – notariusze: Kancelaria Pracz (1 Maja 12/2) • Kancelaria Malwina Siadak (Zwycięstwa 126)

(stan prawny: 8 października 2025)