Raport cen mieszkań w Polsce — I kwartał 2026. Rynek po raz pierwszy od 12 lat taniej niż rok temu
Dane Narodowego Banku Polskiego za I kwartał 2026 roku przyniosły przełomową informację: mieszkania na rynku wtórnym w siedmiu największych polskich miastach są średnio tańsze niż rok wcześniej. To pierwsze takie zjawisko od ponad dekady. Jednocześnie w miastach średniej wielkości ceny biją rekordy — różnicowanie rynku postępuje szybciej, niż oczekiwali analitycy.
Poniższy raport zbiera dane transakcyjne i ofertowe z I kwartału 2026 roku, porównuje je z poprzednim rokiem i wskazuje, gdzie ceny rosną, gdzie stagnują, a gdzie zaczynają korektę.
Kluczowe dane I kwartał 2026 — co mówi NBP?
Narodowy Bank Polski opublikował wstępne dane o cenach transakcyjnych mieszkań za I kwartał 2026 roku. Obejmują one 17 największych miast Polski — zarówno rynek pierwotny (nowe mieszkania od deweloperów), jak i rynek wtórny (używane mieszkania).
Rynek pierwotny — 7 największych miast: Średnia cena transakcyjna nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach pierwotnych w Polsce wyniosła w I kw. 2026 r. 14 245 zł/m² — nieznacznie niższa niż w IV kw. 2025 r. i o 0,3 proc. niższa niż rok wcześniej. To najniższy poziom od III kwartału 2024 roku.
Rynek wtórny — 7 największych miast: Zagregowana średnia cena transakcyjna dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi wyniosła w I kw. 2026 r. 13 477 zł/m². To o 0,7 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej i tyle samo mniej niż przed rokiem. Ostatni raz rynek wtórny w największych miastach był tańszy rok do roku ponad dekadę temu.
Rynek pierwotny — pozostałe 10 miast: W miastach takich jak Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra średnia cena na rynku pierwotnym osiągnęła rekordowy poziom 11 042 zł/m². Rynek wyraźnie się różnicuje — duże miasta korygują, średnie rosną.
Ceny mieszkań miasto po mieście — I kwartał 2026
Rynek pierwotny (dane transakcyjne NBP, I kw. 2026)
| Miasto | Cena transakcyjna (m²) | Zmiana r/r | Zmiana k/k |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 475 zł | +0,2% | −0,6% |
| Kraków | 15 384 zł | −1,7% | −1,3% |
| Gdańsk | 14 647 zł | +5,4% | +1,9% |
| Gdynia | ~14 900 zł | +7,0% | +5,5% |
| Wrocław | 13 903 zł | −2,5% | −1,1% |
| Łódź | 9 758 zł | −0,2% | ≈0% |
| Bydgoszcz | 11 406 zł | +21% | +9,4% |
| Zielona Góra | ~10 200 zł | +20%+ | +5,8% |
| Olsztyn | ~10 500 zł | +8% | — |
| Rzeszów | ~9 800 zł | +3,7% | +3,5% |
Źródło: NBP BaRN, dane wstępne I kw. 2026. Dane dla miast poza grupy 7M szacowane na podstawie publikacji NBP i portali branżowych.
Rynek wtórny (dane transakcyjne NBP, I kw. 2026)
| Miasto | Cena transakcyjna (m²) | Zmiana r/r | Zmiana k/k |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 393 zł | −1,7% | −2,2% |
| Kraków | 15 110 zł | ≈0% | ≈0% |
| Gdańsk | ~13 800 zł | +6,2% | +2,6% |
| Gdynia | ~13 500 zł | +6,0% | +5,8% |
| Wrocław | 12 632 zł | +0,7% | ≈0% |
| Poznań | ~11 800 zł | −1,7% | −3,4% |
| Łódź | 7 971 zł | +0,1% | ≈0% |
| Katowice | 8 054 zł | ≈0% | ≈0% |
| Rzeszów | ~7 500 zł | +2,1% | +3,7% |
Źródło: NBP BaRN, StrefaInwestorow.pl, dane I kw. 2026.
Trend #1 — Wielkie miasta korygują, średnie rosną
Najważniejszy wniosek z danych NBP za I kwartał 2026 roku: rynek przestał być jednorodny. W największych aglomeracjach — Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu — ceny transakcyjne na obu rynkach stoją w miejscu lub lekko cofają. Jednocześnie miasta średniej wielkości biją rekordy.
Bydgoszcz: +21% r/r na rynku pierwotnym. Zielona Góra: +20%+ r/r. Olsztyn: +8–19% r/r w zależności od metodologii. Bydgoszcz w I kwartale 2026 r. osiągnęła średnią cenę nowych mieszkań 11 406 zł/m² — absolutny historyczny rekord dla tego miasta.
Zjawisko to wynika z kilku czynników. Po pierwsze, niższa baza cenowa — mieszkania w Bydgoszczy czy Zielonej Górze były jeszcze dwa lata temu wyraźnie tańsze niż w dużych miastach, więc ruch wyrównawczy jest naturalny. Po drugie, poprawa infrastruktury — Via Baltica, rozbudowa S5 i S6 zwiększają atrakcyjność miast dotychczas uważanych za peryferyjne. Po trzecie, praca zdalna — część kupujących z większych ośrodków wybiera tańsze lokalizacje bez rezygnacji z dotychczasowego pracodawcy.
Trend #2 — Trójmiasto jako osobna historia
Gdańsk i Gdynia wyraźnie wyłamują się z trendu spadkowego dużych miast. Na rynku wtórnym Gdańsk odnotował jeden z najsilniejszych wzrostów w całym zestawieniu — 6,2% rok do roku — a Gdynia poszła w górę o blisko 6% kwartalnie.
Co napędza trójmiejskie ceny?
Ograniczona podaż gruntów — w atrakcyjnych lokalizacjach przy morzu i Zatoce Gdańskiej brakuje działek pod nowe inwestycje, co przekłada się na stałą presję cenową na rynku wtórnym.
Napływ zamożnych nabywców — Trójmiasto od lat przyciąga kapitał z całego kraju, a 2025–2026 przyniosły dodatkowe przyspieszenie związane z rozwojem sektora technologicznego i usługowego w regionie.
Silna turystyka — wynajem krótkoterminowy generuje dodatkowy popyt inwestycyjny, który podnosi ceny apartamentów w centrum i nad morzem.
Średnia cena ofertowa w Gdańsku przekroczyła w marcu 2026 roku 17 299 zł/m², rosnąc o 1% tylko w ciągu ostatnich 30 dni.
Trend #3 — Rynek wtórny pod presją, rynek pierwotny stabilny
Dane NBP potwierdzają rozjazd między rynkami: korekta jest wyraźniej odczuwalna na rynku wtórnym niż na pierwotnym. Wynika to z kilku mechanizmów.
Na rynku pierwotnym deweloperzy kontrolują podaż — gdy ceny mają spaść, wolą wstrzymać nowe projekty, niż obniżać metraż. Rosnące koszty robocizny i materiałów tworzą mechanizm cost-push, który podpiera ceny niezależnie od popytu.
Na rynku wtórnym sprzedający są osobami prywatnymi, które reagują na warunki rynkowe z opóźnieniem. Rosnąca oferta — w I kwartale 2026 roku liczba aktywnych ogłoszeń w największych miastach wzrosła — zwiększa wybór kupujących i daje im przewagę negocjacyjną.
Średni czas wygaśnięcia oferty na rynku wtórnym wydłużył się w Koszalinie do 113 dni, a w Warszawie i Krakowie podobne dane potwierdzają wolniejszy obrót.
Ceny ofertowe vs transakcyjne — ważna różnica
W analizie rynku kluczowe jest odróżnienie cen ofertowych (z ogłoszeń) od transakcyjnych (z aktów notarialnych). Te pierwsze odzwierciedlają oczekiwania sprzedających, te drugie — rzeczywistość rynkową.
W marcu 2026 roku średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach przekraczała ceny transakcyjne o kilka procent — co oznacza, że kupujący nadal skutecznie negocjują. Wrocław w marcu 2026 osiągnął ofertową cenę 14 294 zł/m², rosnąc o ok. 3% rok do roku — mimo że dane transakcyjne NBP pokazują spadki. Ta różnica ujawnia wolniejszy przepływ informacji między rynkiem ogłoszeń a rynkiem aktów notarialnych.
W praktyce oznacza to: jeśli widzisz mieszkanie w cenie rynkowej — negocjuj. W obecnych warunkach pole do obniżenia ceny sięga 3–8% w zależności od miasta i lokalizacji.
Dostępność cenowa — pensje rosną, ale czy nadążają?
Kluczowy wskaźnik dla kupujących to relacja ceny mieszkania do zarobków. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw (dane GUS) wyniosło w 2025 roku 6 558 zł miesięcznie.
Przy medianie ceny transakcyjnej 14 245 zł/m² (rynek pierwotny, 7 miast) i standardowym mieszkaniu 50 m² (wartość 712 250 zł):
- Liczba miesięcy pracy na 1 m²: 14 245 / 6 558 = 2,17 miesiąca — wynik wyższy niż dekadę temu, ale niższy niż szczyt z 2023 roku.
- Wkład własny (20%) na 50-metrowe mieszkanie: ~142 450 zł
Dla porównania: w Łodzi (9 758 zł/m²) te same wskaźniki wyglądają znacznie lepiej — 1,49 miesiąca pracy na metr, wkład własny ~97 580 zł.
Prognozy na II półrocze 2026
Analitycy PKO BP i innych instytucji finansowych wskazują na kilka kluczowych czynników, które będą kształtować ceny w drugiej połowie roku:
Czynniki wzrostowe:
- Spodziewane obniżki stóp procentowych NBP — tańszy pieniądz oznacza wyższe zdolności kredytowe i aktywację popytu uśpionego w 2025 roku
- Rosnące koszty budowy (robocizna, materiały) podpierają ceny na rynku pierwotnym
- Ograniczona podaż gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, szczególnie w Trójmieście i miastach nadmorskich
- Silny popyt na gotowe mieszkania bez potrzeby remontu — awersja do droższych i trudniejszych remontów
Czynniki hamujące:
- Rekordowo długie czasy sprzedaży na rynku wtórnym
- Rosnąca liczba ofert — większy wybór dla kupujących
- Demograficzne wyzwania miast średniej wielkości (ujemne saldo migracji)
- Potencjalny efekt bazy po silnych wzrostach 2022–2023
Konsensus rynkowy: Umiarkowana stabilizacja cen z możliwymi 1–3% wzrostami w H2 2026. Gwałtowna korekta ani gwałtowny wzrost nie są scenariuszem bazowym. Rynek pozostaje silnie zróżnicowany regionalnie — wyniki poszczególnych miast będą się od siebie znacznie różnić.
Co to oznacza dla kupującego?
Jeśli kupujesz dla siebie — I i II kwartał 2026 to dobry moment, szczególnie na rynku wtórnym dużych miast. Sprzedający są bardziej skłonni do negocjacji, a rosnąca oferta daje czas na spokojny wybór.
Jeśli kupujesz pod wynajem — rozważ miasta średniej wielkości z rosnącymi cenami (Bydgoszcz, Rzeszów, Olsztyn), ale weryfikuj lokalne stawki najmu. Wzrost cen zakupu musi być pokryty przez odpowiednio wyższe czynsze.
Jeśli czekasz na głębszą korektę — dane NBP nie potwierdzają scenariusza głębokiego załamania cen. Korekta w dużych miastach jest płytka (1–3%), a obniżki stóp mogą ją odwrócić jeszcze w 2026 roku.
Podsumowanie raportu — 5 kluczowych wniosków
- Rynek wtórny w 7 największych miastach jest tańszy r/r po raz pierwszy od ponad 12 lat — to historyczny sygnał, ale korekta jest łagodna (ok. 0,7%).
- Trójmiasto wyłamuje się z trendu — Gdańsk i Gdynia drożeją zarówno na pierwotnym, jak i wtórnym. Popyt strukturalnie przewyższa podaż.
- Miasta średniej wielkości biją rekordy — Bydgoszcz +21%, Zielona Góra +20%, Olsztyn +8–19%. Wyraźny ruch wyrównawczy wobec dużych aglomeracji.
- Negocjacje są możliwe — różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi sięga kilku procent. Kupujący mają dziś realną siłę przetargową.
- Rynek regionalny — w Polsce nie ma jednego rynku mieszkaniowego. Kupując w Łodzi, płacisz dwa razy mniej za metr niż w Warszawie. Analiza lokalna jest dziś ważniejsza niż ogólnopolskie nagłówki.
Raport sporządzono na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego (BaRN, raport I kw. 2026), danych GUS (Bank Danych Lokalnych), publikacji Bankier.pl, StrefaInwestorow.pl, OnGeo.pl oraz portali tabelaofert.pl i zametr.pl. Dane transakcyjne NBP mają charakter wstępny i mogą podlegać korekcie. Raport ma charakter informacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego.
Szukasz mieszkania dopasowanego do budżetu i aktualnych cen rynkowych? Skontaktuj się z naszymi ekspertami:
→ natropienieruchomosci.pl/kontakt
Tagi SEO: raport cen mieszkań 2026, ceny mieszkań Polska Q1 2026, NBP ceny mieszkań I kwartał 2026, rynek nieruchomości 2026, ceny mieszkań Warszawa Kraków Gdańsk 2026, ile kosztuje mieszkanie 2026, rynek pierwotny wtórny ceny 2026, prognozy cen mieszkań 2026
