Sprzedaż mieszkania z kredytem (hipoteką) – czy to trudne? Obalamy mity.

„Mam kredyt na 25 lat, więc mieszkanie jest własnością banku, prawda?” – to jedno z najczęstszych zdań, jakie słyszymy podczas pierwszych rozmów z klientami w Koszalinie. Wielu z Was marzy o zamianie dwóch pokoi na Przylesiu na dom pod miastem albo większy apartament na nowym osiedlu, ale powstrzymuje Was myśl o hipotece. Boicie się papierologii, banków i tego, że kupujący ucieknie, gdy usłyszy słowo „kredyt”.

Mamy dla Was dobrą wiadomość: Sprzedaż mieszkania z kredytem to w dzisiejszych czasach chleb powszedni. Szacuje się, że nawet co trzecia transakcja na rynku nieruchomości dotyczy lokalu z obciążoną hipoteką.

To nie jest „trudne”, to jest po prostu procedura. Jak ona wygląda w praktyce? Przejdźmy przez to krok po kroku.

Mit nr 1: Mieszkanie należy do banku

Nie. Mieszkanie należy do Ciebie. Bank ma tylko zabezpieczenie wpisane w IV dziale Księgi Wieczystej. Ty decydujesz o sprzedaży, cenie i terminie wyprowadzki. Bank interesuje tylko jedno: żeby przy sprzedaży odzyskać swoje pieniądze.

Jak to działa? Mechanizm „bezpiecznego przepływu”

Wielu sprzedających boi się, że będą musieli najpierw spłacić kredyt gotówką (której nie mają), żeby w ogóle móc sprzedać mieszkanie. Błąd! Spłata następuje z pieniędzy kupującego.

Oto jak wygląda ten proces w 4 życiowych krokach:

Krok 1: Wycieczka do banku (Zaświadczenie)

Gdy już wiesz, że chcesz sprzedać, idziesz do swojego banku i prosisz o dokument: zaświadczenie o kwocie kredytu do całkowitej spłaty. To najważniejszy papier. Musi się w nim znaleźć:

• Dokładna kwota zadłużenia na dzień dzisiejszy.
• Numer rachunku technicznego, na który trzeba wpłacić pieniądze, żeby zamknąć kredyt.
• Oświadczenie banku (promesa), że jak dostaną przelew, to zwolnią hipotekę (czyli „wykreślą się” z Twojego mieszkania).

Krok 2: Wizyta u notariusza (Akt notarialny)

To tutaj dzieje się „magia”. Notariusz w akcie sprzedaży dzieli cenę mieszkania na dwie części.

Przykład z życia wzięty:

Poznajcie Marka i Anię. Sprzedają swoje 50-metrowe mieszkanie na osiedlu Północ w Koszalinie.

• Cena sprzedaży: 400 000 zł.
• Ich kredyt do spłaty: 150 000 zł.

Znaleźli kupca, pana Piotra. W akcie notarialnym zapisane jest, że pan Piotr (lub jego bank, jeśli też bierze kredyt) przelewa pieniądze w dwóch transzach:

1. 150 000 zł idzie bezpośrednio na konto banku Marka i Ani (żeby spłacić ich dług).
2. 250 000 zł (reszta zysku) trafia na prywatne konto Marka i Ani.

Dzięki temu Marek i Ania nie muszą mieć gotówki na spłatę, a pan Piotr ma pewność, że dług zniknie.

Krok 3: Spłata i list mazalny

Gdy przelew dotrze do banku, kredyt zostaje zamknięty. Bank wydaje wtedy tzw. list mazalny (zezwolenie na wykreślenie hipoteki).

Krok 4: Czysta karta

Z tym dokumentem (lub robi to notariusz) składa się wniosek w Sądzie Rejonowym w Koszalinie o wykreślenie starej hipoteki. Mieszkanie jest czyste, nowy właściciel szczęśliwy, a Wy macie gotówkę na nowe marzenia.

Czy coś może pójść nie tak? (Pułapki)

Choć procedura jest standardowa, diabeł tkwi w szczegółach. Na co trzeba uważać?

1. Terminy: Zaświadczenie z banku jest ważne zazwyczaj tylko 30 dni. Jeśli kupujący się spóźni z kredytem, trzeba biegać po nowy papier.
2. Kredyty walutowe (Frankowicze): Tutaj sprawa jest trudniejsza. Kurs waluty zmienia się codziennie, więc kwota do spłaty w dniu aktu może być inna niż na zaświadczeniu. To wymaga specjalnych zapisów w umowie, tzw. „buforu walutowego”.
3. Prowizje za wcześniejszą spłatę: Sprawdź w umowie kredytowej, czy Twój bank nie policzy sobie dodatkowych 1-2% za to, że oddajesz pieniądze przed czasem (dotyczy to głównie kredytów branych w ostatnich 3 latach).

Podsumowanie: Nie bój się hipoteki, ale… miej przewodnika

Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest trudna, ale jest odpowiedzialna. Jeden błąd w numerze konta technicznego, źle sformułowana promesa albo niedopilnowanie terminów w sądzie mogą zablokować transakcję i narazić Cię na stres, a nawet kary umowne.

Nie musisz znać się na prawie bankowym ani procedurach sądowych. Od tego masz nas.

W RE/MAX Na Tropie Nieruchomości Koszalin przeprowadziliśmy setki takich transakcji.

• Pomożemy Ci uzyskać odpowiednie dokumenty z banku.
• Skontaktujemy się z notariuszem, by dopilnować bezpiecznych zapisów w akcie.
• Dopilnujemy wykreślenia hipoteki po sprzedaży.

Dla nas to codzienność, dla Ciebie – spokój ducha. Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem, przyjdź do nas na kawę. Przejrzymy Twoje dokumenty i powiemy Ci, jak zrobić to bezpiecznie i z zyskiem.

👉 Skontaktuj się z nami: +48 883 334 408 RE/MAX Na Tropie Nieruchomości – Twoi eksperci w Koszalinie.